土地登记代理人考试《理论与方法》知识点：出让国有土地使用权的终止

　　出让国有土地使用权的终止

　　(一)出让国有土地使用权年限届满

　　1、续期申请的公益性界限

　　依《城市房地产管理法》第13条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让有最高年限的限制。因此土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限。当土地使用权出让合同约定的使用年限届满，依《城市房地产管理法》第21条 、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条 、第41条 的规定，土地使用者可以申请续期。国有土地所有者代表与出让国有土地使用权人两相比较，在法律关系上后者是弱者，因此立法应赋予土地使用者是否续期的自由决定权，以保护弱者，平衡双方当事人的利益。除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。在此特别强调，收回的出让国有土地使用权国家若非以划拨方式提供给其他用地者使用，不批准续期即不具公共利益性，即为不合法。经批准准予续期后，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，办理登记手续。

　　2、未申请续期和续期申请未获批准的法律后果

　　《城市房地产管理法》第21条第2款 未对在土地使用者未申请续期或虽申请续期但依规定未获批准的两种情形下，国家收回土地使用权所导致的法律后果加以区分。这在实践中亦是一个复杂的问题。在《城市房地产管理法》起草过程中，对于该问题存在两种意见，一种认为地上建筑物同土地使用权一起由国家无偿收回;一种认为应给予一定补偿(或者在合同中约定给予适当补偿或者按到期的建筑物残值给予补偿)，并由后来的土地使用者承担这项费用。法律委员会分析各方意见后，认为这个问题比较复杂，涉及到物权问题，应在物权法中规定，本法可以不做规定。因此实践中对此出现的情形，多仍依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条 的规定处理。

　　(二)提前收回出让国有土地使用权

　　土地使用权是土地使用权人与国有土地所有者代表通过签订合同设立的一项相对独立的他物权，通常情况下，出让方不得提前收回。虽然"合同即法律"，但任何合同在履行中都随时可能出现不可预见的情形，因此，合同法赋予合同当事人在特殊情况下的合同解除权。土地使用权出让合同作为合同的一种，亦应允许出让方在特殊情况下单方解除合同，提前收回出让国有土地使用权，这也是符合国际惯例的，即使是在实行土地私有制，主张私有财产神圣不可侵犯的国家里，也都保留了国家在必要时征收私人土地的权利。

　　1、因公共利益的需要

　　土地使用权出让方案是土地管理部门会同有关部门共同拟订，并报有批准权的人民政府批准的，其本身就充分考虑到了社会公共利益。提前收回土地使用权，必然会给土地使用权人造成损失，国家给予相应的补偿，符合公正、衡平的法律精神。但依现行法"根据开发土地的实际性况给予相应补偿"这一弹性规定，在土地使用权交易中有较大的人为因素，且模糊的用语影响了实践中的可操作性，容易在土地使用权的补偿中出现以权谋私。对此，建议在现有法律规定的基础上，应增加"依法定标准给予相应补偿"的硬性规定，以期对提前收回土地使用权的法律后果予以完善。

　　关于补偿的数额，《土地管理法》第58条第2款运用了"适当"一词，而《城市房地产管理法》第42条采用了"相应"一语，比较两者，"适当"仅体现为一种合理性，而"相应"则要求一致性，类似于"同质救济"，宜取"相应"一语。

　　2、因用地者违法或违约

　　依《土地管理法》第80条 和《城市房地产管理法》第25条 规定，出让国有土地使用权人违反关于禁止土地闲置或擅自改变土地用途的规定，国家可依法律程序提前并且无偿、强制收回出让国有土地使用权，以示对用地者违法行为的处罚。

　　此外，如果土地使用权出让合同约定，因土地使用者的其他过错可导致国家提前收回出让国有土地使用权的，产生的法律后果从约定，即国家既可依约无偿收回，也可根据土地使用权人利用、开发土地的实际情况予以适当的补偿。

　　(三)土地灭失

　　不可抗力一般指在签订合同以后，不是由于当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见和人力不能克服、不能避免的强制力量，致使合同不能履行或不能完全履行时，当事人可以全部或部分免除自己承担的责任。不可抗力事故，一种为自然现象如自然原因造成的水灾、火灾、地震、飓风等;一种为社会现象如战争、政府禁令。

　　不可抗力的发生不可归责于双方当事人，由此产生的法律后果的负担必然应以平衡双方的利益为出发点。由此，因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让国有土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可收回出让国有土地使用权并退还剩余使用年限的出让金。出让金在经济学上的性质为年地租折现值的总和，也即土地使用者将数十年使用土地的代价于订立出让合同时一次性支付给国有土地所有者代表。当不可抗力发生时，出让金多已交付于出让人，土地使用权出让合同已经履行，若发生土地灭失，损失完全由土地使用者承担显失公平。因不可归责的事由而导致用地者丧失预期利益以及出让金已支付的，国家退还剩余年限的出让金，已使用年限的出让金，视为土地使用权人对该土地已行使的占有、使用、收益权的抵销。当然，如果仅是耕地因洪水变为池塘，种植业转为渔业的，则不构成土地灭失。