2017年土地登记代理人考试《相关法律》考点归纳（30）

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　　物权的效力

　　所谓物权的效力，是指法律为确保物权的权利人直接支配标的物、享受物权利益不受侵害而赋予物权某些特定的保障力。

　　一、物权的优先效力

　　物权的优先效力包括物权优先于债权的效力以及物权相互之间的效力。

　　(一)物权优先于债权的效力

　　同一标的物上并存着物权与债权时，不管物权与债权的成立先后，物权皆具有优先于债权的效力。在“一物二卖”的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。

　　应当注意，物权优先于债权并不是绝对的。《最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

　　此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。

　　(二)物权相互间的优先效力

　　物权相互间的优先效力，是指同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。例如，同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿;不动产所有人设定土地使用权后，再于同一不动产上设定抵押权时，先设定的土地使用权优先于后设定的抵押权。

　　二、物权的追及效力

　　物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。

　　三、物权的请求权

　　物权的请求权，又称为物上请求权，是指物权被侵害或有可能遭受侵害时，物权的权利人为排除侵害或防止侵害，请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。

　　我国现行法上的物权请求权包括排除妨碍请求权、返还财产请求权和消除危险请求权。物权的请求权主要适用于所有权的保护，而对大多数其他物权的保护也可以适用。

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