土地登记代理人《土地登记相关法律》复习资料：港台地区及国外土地权利制度的主要内容

　　1.香港

　　回归前，香港是英国殖民地，香港岛和九龙半岛是割让的，土地归英王所有;而新界属于租借的，其全部土地的拥有权仍归中国。但通常说，香港的全部土地属香港政府所有，统称为“官地”。1997年中国在对香港恢复行使主权后，虽然实行“一国两制”，保持香港原有的资本主义制度和生活方式50年不变，依法保护私有财产权，但在 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条规定香港的土地全部属于国家所有。

　　香港的土地使用制度非常发达，主要是实行土地租用制度(也称批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出让土地所有权，除授予约翰大教堂土地永业权(Freehold)外，其余的都只授予租业权(Leasehold)。政府将其土地租与发展商或其他土地使用者，租约规定了土地的用途、土地的租用年限和每年应缴的地租。在租约有效期内，租户可以根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售，承让人得享有租约所载的权益。租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。大陆在改革土地使用制度时很大程度上借鉴了香港的这种制度。

　　香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有，公开拍卖、招标和私下协议三种。与大陆的划拨国有土地使用权获得方式相近的是私下协议。通常，对于公用事业、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，政府以这种方式批出土地。对于不营利的公益用地，只收取象征性的地价，不受市场行情的左右。对于那些经济效益不十分突出而政府决定支持发展的行业与企业，也可以申请免交地价或低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府机关用地则完全是无偿使用的。但香港有一套较完备的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的优惠用地的范围也是界定得很严格的，所以低偿或无偿用地的情况并不是我们想象的那样多。

　　香港的土地制度也是与其自身特点相关的，香港土地面积狭小，但人口多，因而其就要非常节约使用土地。

　　2.台湾

　　(1)所有权制度。台湾现行的地权制度是以“平均地权”思想为理论依据的。由此而产生的土地所有权制度，“即非单一的土地公有制，亦非纯的土地私有制，而是二者之综合发展”。“……换言之，农地农有，市地市有。富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目”。

　　所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。

　　市地市有，是指“市地属于市民公有，而由公法人之市政府管之”。

　　富源地国有，是指“富源地属于全体国民所公有，而由中央政府管理之”。

　　(2)地权限制。

　　①禁止私有的土地，台湾“土地法”10条规定了不得私有的土地范围。

　　②矿产不得私有。

　　③限制私有土地面积最高额。对于超限的土地，台湾土地法规定，由县市政府规定办法，限令于一定期限内将额外土地分划出卖。不出卖者，县市政府得依法征收。

　　④对私有土地所有权转移作限制。

　　⑤禁止土地细分。

　　⑥对外国人取得的土地权利作了限制和规定。