2018土地登记代理人知识考点：土地的所有权_第2页

　　第三节 集体土地所有权

　　一、客体—哪些属于集体土地?

　　农村和城市郊区的土地属于农民所有，但依法征收、征购为国家所有的除外。国家—集体土地所有权纠纷举证责任分配给了农民集体一方。

　　二、主体

　　1.村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权;

　　——《物权法》

　　2.村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使;

　　3.乡镇集体经济组织 代表集体行使。

　　………………………………………经营、管理。

　　——《土地管理法》

　　对集体土地所有权主体的理解：

　　1.村民委员会的角色—原政社合一，后取消人民公社改建乡镇政府，原生产队、生产大队的集体经济组织身份缺乏替代者，如1983年设立的大邱庄农工商联合公司。

　　先由集体经济组织代表集体，没有这样的组织再由村委会代表集体行使……

　　2.村民小组作为主体代表的条件：未打破界限、有意愿

　　3.集体经济组织、村民小组、村委会都不是集体土地所有权的主体，实质是共同共有，他们只是代表集体行使，故行使所有权的方式很重要—村民大会或村民代表会议集体决策，而非村委会主任(村长)、村支书一人决策。

　　三、内容

　　理论上，具有四项权能;

　　实际上，收益权、处分权受到严格限制—改变用途、小产权房开发

　　第四节 土地征收征用制度

　　辨析：土地征收、征用及其变迁过程

　　一、土地征收

　　(一)征收概念

　　土地征收，是指国家为了公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征收为国家所有的行为。

　　----属于最高统治权的行使

　　----目的唯一性

　　(二)征收的程序(两公告一公开)

　　拟定征地方案(转用、供地、复垦方案)→审核方案→公告批准的征地方案→产权登记→补偿安置方案公告→支付补偿补助费用→村集体公开账目，接受监督→储备或出让

　　国发[2004]第28号文《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》增加了事前告知和对土地现场调查结果的确认环节，并赋予要求听证的权利。

　　(三)审批权限

　　两级审批制：国务院的审批权限①基本农田;②其他耕地35公顷以上;③其他土地70公顷以上。

　　98年审批权限上收，取消县市政府审批权—分割出让给政府设立的企业，价高后再行转让牟利。

　　农地转用审批与征地审批的关系：先转用审批，再征收审批。

　　(四)补偿安置

　　补偿补助基本原则：生活水平不因征地而降低。

　　土地补偿费：征收前三年年均产值的6～10倍;

　　安置补助费：每人……………………4～6倍;核定安置农业人口数。(15倍、30倍、河北省16倍);30倍仍不能保持原有生活水平的，地方政府可以从国有土地有偿使用收益中予以补贴。

　　地上附着物及青苗补偿费，按省政府批准的地方标准补偿。

　　补偿补助对象：主要用于被征地农户

　　可以经依法批准的建设用地使用权入股。

　　同一年产值与征地区片价测算;同地同价

　　社会保障费用

　　(五)土地征收的性质

　　行政行为—强制性、补偿性、公益性

　　征收前后地价巨大差额原因—用途改变导致级差地租Ⅰ。

　　二、土地征用

　　因抢险救灾等紧急需要，可以征用单位、个人的财产。特点有：

　　--强制性

　　--有偿性

　　--返还性