2017年土地登记代理人《代理实务》知识点（9）

　　案例分析

　　(一)代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作案例

　　1.案例情况(划拨国有土地使用权设定登记)

　　M 市 A 学校于 2001 年 8 月 1 日经批准，以划拨方式取得一宗国有土地使用权，批准用途为教育用地。8 月 5 日 A 学校 选定大地土地登记代理机构代理划拨国有土地使用权设定登记工作，土地登记代理人为张建国。接受委托后，该土地 登记代理机构应如何代理土地登记工作?

　　2.操作步骤具体操作步骤如下：

　　第一步，土地登记代理人需要与A 学校就相关事宜进行接洽，充分了解 A 学校的意图与要求，了解 A 学校现有产权资 料的情况。 在与 A 学校接洽的过程中，具体要了解和明确以下两方面的事项：

　　(1)具体代理事项及目标：包括土地登记代理的内容、目标、时间要求以及质量要求等。

　　(2)了解 A 学校现有的权属来源资料，了解学校有关用地批准、规划以及权源资料等文件是否齐全，现有哪些资料等。

　　第二步，根据协商结果，签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围。

　　第三步，根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，在学校的协助下收集、准备土地登记必备资料。

　　第四步，核实权属来源资料。 填写土地登记申请书时要注意以下几个方面内容：

　　(1)土地使用者与申请单位名称要一致，应为 A 学校，具体名称参照该单位的法人代码和营业执照。

　　(2)申请登记类型，应为划拨国有土地使用权设定登记。

　　(3)土地使用权类型要与批准文件相符。

　　(4)土地面积要与相关批准文件一致。

　　(5)土地用途要符合相关批准文件要求。

　　(6)申请登记的依据要齐全。

　　第六步，向土地管理部门提交设定登记申请材料，并索取登记资料收件单或收据。 在上述工作结束后，土地登记代理人最终要向土地管理部门提交的申请材料包括：

　　1)土地使用权设定登记申请书;

　　2) 县级以上人民政府建设用地批准书;

　　3)国有土地划拨决定书;

　　4)A 学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;

　　5)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。

　　第七步，参与地籍调查，代理进行土地指界。

　　第八步，在土地登记机关完成地籍调查、权属审核和注册登记后，由土地登记代理人代理领取土地证书。

　　(二)代理土地登记申请

　　1 案例情况(出让国有土地使用权设定登记)

　　市第一机械厂 1998 年 7 月 30 日在城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权， 面积为 18 000 平方米， 用途为工业， 使用年限 50 年，未办理土地登记。2000 年 8 月该厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地抵押申请贷款，但由 于未办理土地使用权设定登记，随后该厂于 2000 年 8 月 15 日委托大地土地登记代理公司的土地登记代理人张建国代 理土地登记申请手续。试问应如何办理?

　　2.操作步骤具体操作步骤如下：

　　第一步，土地登记代理人需要与第一机械厂就相关事宜进行接洽，明确以下几方面的事项：

　　(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。

　　(2)了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否 交纳有关税费等。

　　第二步，根据协商结果，与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围。

　　第三步，根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，收集、准备土地登记申请的必备资料。 《土地登记规则》将出让国有土地使用权设定登记申请分为两种情况：

　　1)以出让方式取得国有土地使用权的，受让方 应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后 30 日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申 请国有土地使用权设定登记;

　　2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应 当在每期付款后 30 日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。 M 市第一机械厂的用地属于第一种情况，但该厂未按照规定及时申请土地登记。按照土地登记规则规定，土地管理部门 会在对其进行处理后办理出让土地使用权设定登记。

　　根据土地登记规则规定，需要收集的权属来源资料包括：

　　1)县级以上人民政府建设用地批准书;

　　2)国有土地使用权出 让合同;

　　3)全部土地出让金支付凭证;

　　4)有关税费支付凭证等。

　　还需要准备的其他文字材料有：

　　1)第一机械厂法人证 明、法人代表身份证明和个人身份证明;

　　2)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。

　　第四步，核实权属来源资料。

　　第五步，代写土地使用权登记申请书。

　　第六步，向土地管理部门提交设定登记申请材料，并索取登记资料收件单或收据。

　　(三)代理领取土地证书

　　1.案例情况(代理领取出让土地使用权证书)

　　C 公司有一宗地为协议出让方式取得， 位于 M 市中心区文明街 3 号， 批准用途为营业用地， 土地面积的测量结果为 1 500 平方米，出让合同中规定出让年限为 40 年，自 2002 年 9 月 30 日至 2042 年 9 月 30 日。C 公司委托大地土地登记代理公司代理领取土地证书，试问如何办理? 2.操作步骤具体操作步骤如下

　　： 第一步，接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等;

　　第二步，与委托人 C 公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。土地登记代理委托书 的参考格式如下，样式见表 10—10。

　　第三步，根据委托人 C 公司的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料。

　　第四步，领取并核实土地证书。

　　第五步，向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题 土地登记代理人应及时将核查土地证书过程中发现的问题向委托人汇报，并提出相应的建议供委托人参考。

　　(四)代理查询土地登记资料

　　1.案例情况

　　D 公司 1998 年 9 月以出让方式取得一宗位于 M 市莲花区解放路 88 号的国有土地使用权，面积为 15 000 平方米，用途为工业，已办理土地登记手续。2002 年 8 月，D 公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押，向 B 银行申 请贷款。为验证 D 公司土地状况的真实性，降低银行贷款风险，现 B 银行委托大地土地登记代理公司代理查询该宗地 的土地登记结果，试问如何办理。

　　2.操作步骤具体操作步骤如下：

　　第一步，土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的主要是通过土地登记机关查询有关权 属资料，验证 D 公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。了解了委托人的要求，就初步明 确了查询的主要内容是位于 M 市莲花区解放路 88 号土地的登记状况。

　　第二步，与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。

　　第三步，根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和 范围主严为位于 M 市莲花区解放路 88 号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。

　　第四步，根据委托人 B 银行的要求，查询位于 M 市莲花区解放路 88 号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地 使用者、座落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并可复印有关土地登记资料。

　　第五步，土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给 B 银行，完成土地登记资料的代理查询工作。

　　(五)代理查证土地产权

　　案例情况

　　2003 年 3 月 E 公司拟与 F 公司合资，成立新的股份有限公司，根据双方初步达成的协议，E 公司拟以其所使 用的位于 M 市的土地使用权作价出资，F 公司以设备作价出资。根据 E 公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地， 工业用途，但 E 公司尚未办理土地登记手续。现 F 公司委托大地土地登记代理公司欲查证 E 公司所使用的该宗土地的 权属状况，试问应如何办理?

　　2.操作步骤具体操作步骤如下：

　　第一步，通过与 F 公司沟通，可以了解到 F 公司的委托代理需求主要体现在三个方面：

　　1)该宗土地使用权是否为 E 公司所有;

　　2)E 公司有无合法、完整的用地手续;

　　3)E 公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。 第二步，与委托人 F 公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。 第三步，根据委托人 F 公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。

　　第四步，整理资料，向委托人提交分析结果。