土地登记代理人《土地登记代理实务》考点精讲（23）_第2页

　　二、法律特征

　　1、出让土地使用权变更 土地使用者通过出让方式获得的土地使用权可以在使用年限内转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法收益 受到国家法律保护。

　　2、出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。 出让土地使用权转让必须符合下列条件：

　　(1)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　2)转让房地产时，应符合：

　　1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　2)按照出 让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上。

　　3)转让房地产时房屋已经建成的，还应 当持有房屋所有权证书。

　　(3)土地使用权转让应当签订书面转让合同，土地使用权或房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的 权利、义务随之转移。

　　(4)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者 已使用年限后的剩余年限。

　　(5)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让 时，共使用范围内的土地使用权随之转让。

　　(6)土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的用途的，应当征得出让方同意并经土地行政主管部门和 城市规划部门批准。

　　3.出让土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行为。 出让土地使用权的出租必须符合列条件：

　　(1)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

　　(2)土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

　　(3)土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

　　(4)土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理登记。

　　4.出让土地使用权的抵押

　　(1)出让土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的 土地使用权随之抵押。

　　(2)抵押人和抵押权人应当签订抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

　　(3)土地使用权抵押，其地上建筑物、其他附着物抵押，应当办理抵押登记。

　　(二)国家作价出资(人股)和授权经营土地使用权的变更

　　1.作价出资(人股)土地使用权的变更国有企业改革中以作价出资(人股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法 转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

　　2.授权经营土地使用权的变更

　　(三)国家租赁国有土地使用权的变更

　　(1)国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权

　　(2)承租人将承租的土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁 关系，第三人取得土地的他项权利。

　　(3)承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同 经更名后继续有效。

　　(四)缴纳土地增值税

　　以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应缴纳土地增值税

　　题目：关于土地使用权出租变更，下列说法错误的是( A 承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记

　　B.承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土 地使用权由第三人获得，租赁合同经更名后继续有效

　　C.国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部 门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让、或抵押

　　D.承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权由第三人持有

　　答案：(D ) )。