土地登记代理人考试《代理实务》资料：土地他项权利变更登记

　　一、基本概念

　　土地他项权利变更登记是对经登记的土地他项权利发生变更而进行的土地登记。

　　土地他项权利包括抵押权、出租权和其他形式土地他项权利，相应地土地他项权利变更包括三种类型：土地使用权抵押权变更登记、土地使用权出租权变更登记和其他形式土地他项权利变更登记。

　　二、法律特征

　　(一)土地使用权抵押权变更

　　1.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。

　　2.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　3.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

　　4.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。

　　(二)土地使用权出租权变更

　　1.国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。

　　2.承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

　　3.承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　4.承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

　　三、登记要点

　　(一)申请

　　1.申请人

　　(1)土地他项权利变更登记申请人是土地他项权利关系人。

　　(2)土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。

　　经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。

　　抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。

　　(3)土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人。

　　土地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人。

　　土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人。

　　(4)依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。

　　(5)其它形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。

　　2.申请时限

　　根据《土地登记规则》第四十三条至第四十七条规定：

　　(1)土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。

　　经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人应当在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。

　　抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。

　　(2)土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。

　　土地使用权出租期间依法转让的，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。

　　土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。

　　(3)依法继承土地他项权利的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。

　　(4)其它形式的土地他项权利变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请交更登记。

　　3、土地他项权利变更登记应提交的权属证明文件

　　(1)原抵押合同、租赁合同等;

　　(2)原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》;

　　(3)变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等;

　　(4)有关批准文件;

　　(5)其他证明文件。

　　(二)权属审核

　　1.申请人应与合同签订各方一致。

　　2.抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定。

　　3.依法继承土地他项权利的继承手续应完备。

　　(三)注册登记与核发证书

　　土地他项权利变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，土地他项权利变更登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接注册登记。

　　1.土地他项权利变更登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。

　　2.收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记卡》对土地使用者的土地使用证(《国有土地使用证》或《集体土地使用证》)进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和土地他项权利人。

　　复习思考题

　　1、什么是土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记?变更登记分为哪几种类型?

　　2、划拨国有土地使用权变更登记的概念是什么?

　　3、划拨国有土地使用权变更登记有几种情形?其法律特征是什么?土地登记时权属审核内容有哪些?

　　4、划拨国有土地使用权变更登记的申请人是谁?申请时限是多少天?申请人应提交的法律文件有哪些?怎样在《土地登记卡》上进行划拨国有土地使用权变更登记?