2017年土地登记代理人《地籍调查》知识点（6）

2017年土地登记代理人《地籍调查》知识点（6）

　　土地登记代理执业风险防范

　　所谓土地登记代理执业风险是指土地登记代理人因在执业过程中未能完成代理事项或未能正确履行代理职责所要承担的法律责任。它主要表现为因代理违约而产生的违约风险、因代理失败或代理不当而产生的风险等。虽然典型的土地登记代理纠纷案例并不多见，但其潜在的执业风险业内人士应予以足够的重视。

　　土地登记代理风险的成因

　　产生土地登记代理风险的原因是多方面的，从根本上说，主要来源于委托人、土地登记代理人及其代理机构自身和土地登记代理人的执业环境三个方面。

　　因委托人产生的风险因素

　　1.委托人的委托意向。委托人委托代理人进行土地登记的初衷各有不同，有的是因为不了解土地登记法律法规，希望通过土地登记代理人的指导和帮助以降低登记风险，防止权属纠纷和权益受损。有的委托人则是为了谋求不正当利益。土地登记代理人只能严格按规范化的工作程序履行代理职责，土地权利人适时提供真实、完整的权属依据资料，则代理风险一般不高。委托人的委托代理意向与土地登记相关法律、法规和土地登记机关的要求偏离度越大，意味着代理人完成代理工作的可能性越低，其执业风险就越大。

　　2.委托人的合作态度。有的委托人的土地登记意识并不差，但不是很理解土地登记代理工作的特殊性。他们虽然签订了土地登记代理协议，但对土地权属纠纷处理结果、界址争议最终解决方案的选择权等等，往往有倾向性要求。在诸多目的驱使下，他们往往认为可以通过一次代理，达到全程代理的目的，因而不对代理人进行有效的配合，从而使土地登记代理人违约风险增加。

　　因土地登记代理人及其机构产生的风险因素

　　1.执业人员的职业道德水平和专业胜任能力。土地登记代理执业人员的专业能力和职业道德水平直接影响其工作态度、代理质量和代理结果。有的土地登记代理机构及个别土地登记代理人在利益动机的驱使下，为谋求眼前利益，往往不顾国家法律法规，为委托人提供背离其执业道德的服务。

　　同时，土地登记代理人作为服务中介，必须具备一定的专业技能。如果执业人员不具备专业能力，不能把握实际操作的环节，遇到各种复杂问题无力解决，就将使执业质量无法得到保证，执业风险难以控制。

　　2.土地登记代理机构执业质量监控体系。土地登记代理机构自身要有健全的质量控制体系，包括土地登记代理的工作规程、工作底稿的编制与审核，土地登记代理人与助理人员的工作分工，重要土地登记代理文书的多级复核制等等。目前我国大多数土地登记代理机构显然不具备规范严密的内部质量监控体系，这就给风险的发生提供了契机。

　　因土地登记代理人执业环境产生的风险因素

　　1.法定地位、法定业务不明确。我国虽然先后出台了《土地登记代理试点试行办法》、《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》等几个规范性文件，但在《行政许可法》出台后，土地登记代理人因其所从事的职业关系到国家公共利益和宏观经济政策的实施，需具备一定的信誉和特殊技能，成为应该需设定行政许可的事项。根据这一规定，如果土地登记代理行业仅仅依靠上述规范性文件开展业务，那么整个行业的发展将会受到极大的制约，也必将影响到土地登记代理人的特殊信誉、代理资格甚至是代理某些业务的合法性。再看我国土地登记代理人的主要业务，尽管上述规范性文件对土地登记代理机构的权利义务、代理业务范围等作了规定，但均未明确提出法定业务的概念。另外上述文件的效力层次也是个问题，这留下了很大隐患。一方面，土地权利人对土地登记相关事宜既可以自行办理，也可以委托中介机构代为办理，土地登记代理机构为了发展业务，要么依靠行政介绍或强行划分业务，要么采取各种办法满足客户要求，为客户争取更多的“利益”;另一方面，土地登记代理机构进行的很多业务，既可以理解为是土地登记机关的工作职责，也可以理解为是代理业务，到底如何裁定，没有明确规定。

　　2.执业准则、技术规程不具体。土地登记代理人至今没有具体的执业准则和技术规程。土地估价师行业经过数年的发展，相继制定了一系列国家标准的运作规则和技术规程，它既是执业过程的行动准则，同时又是执业估价师的保护伞。但到目前为止，土地登记代理行业仍未制定具体的执业准则，执业人员只能根据自己认为正确的工作方法进行代理活动，土地登记代理人在代理活动中无规则可循，难免产生一些遗漏。

　　土地登记代理风险的防范

　　对如何防范土地登记代理风险，目前业内尚无公认有效的办法，这里笔者提出以下几点看法。

　　加快土地登记代理有关法制建设步伐

　　尽早建立起全国统一的、独立的、完善的、规范的土地登记代理法律体系。这不仅能约束代理机构及从业人员的行为，同时也能降低执业风险，真正从制度上保障土地登记代理事业的健康发展。目前可考虑进一步修改和完善《土地登记代理试点试行办法》和制定《土地登记代理人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记代理业务以法律的形式予以确定。同时，在目前可做业务的基础上确定适当的法定业务内容，为土地登记代理行为提供明确的法律依据。

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