房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地

简答题 某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000 m的土地50年的使用权，建筑容积率为4.4，建造成本为3000元／m，专业人员费用为建造成本预算的8％，行政性收费等其他费用为560万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的4.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和5.5％，预计建成后售价为12000元／m。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？（12分）

参考答案：(1)项目总开发价值
1)项目建筑面积：5000×4.4=22000(mz)
2)项目总销售收入：22000×13000=28600(万元)
3)销售税费：28600×5.5％=1573(万元)
4)项目总开发价值：28600-1573=27027(万元)
(2)项目总开发成本
1)土地成本：4000万元
2)建造成本：22000×3000=6600(万元)
3)专业人员费用（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用）：6600×8％=528（万元）
4)其他费用：560万元
5)管理费：(4000+6600+528+560)×4.5％=525.96（万元）
6)财务费用：
a．土地费用利息：

b．建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：
c．融资费用：(1703.04+1030.92)×10％=273.40（万元）
d．财务费用总计：1703.04+1030.92+273.40=3007.36(万元)
7)市场推广及销售代理费用：28600×(0.5％+3.026)=1001（万元）
8)项目总开发成本：
4000+6600+528+560+525.96+3007.36+1001=16222.32(万元)
(3)开发商利润：24684-16222.32=8461.68(万元)
(4)成本利润率：8461.68／16222.32×100％=52.16％

答案解析:无

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