某房地产开发项目的占地面积为6000m2,用途为商住两用,土地使用权年限为40年,规划容积率为3

简答题 某房地产开发项目的占地面积为6000m，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m，可用于经营部分为4500m，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。前三年的入住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
该项目全投资目标收益率为18％，自有资金目标收益率为20％。
(1)完成下列现金流量表；
(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
(3)求方案自有资金的财务净现值。（12分）