X房地产开发企业通过招拍挂取得一宗土地开发权，据乙咨询师预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差

简答题 X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
(1)甲咨询工程师设计了3个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。
(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元／m，悲观值为4000元/m，最可能值为5500元／m。
(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同的住宅售价及其发生的概率，见表4-86。

(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。
问题
1．甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容？可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较？
2．根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
3．根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
4．丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。

参考答案：

1．(1)方案比选的可比性原则具体包括：服务年限的可比性；计算基础资料的可比性（如价格）；设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致；经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。
(2)方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年值比较法、差额投资内部收益率法、费用现值比较法、费用年值比较法。
2．根据题目可知该住宅售价符合β分布，则其期望值和方差的计算公式为

式中a--乐观值；
b--悲观值；
m--最可能值；
t--期望值；
σ--标准差。
该住宅售价期望值=(7500+5500×4+4000)元/m/6=5583.33元／m。
该住宅售价标准值=（7500-4000）元/m/6=583.33元／m。
3．按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率见表4-102。

要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元／m，由上述数据可知：
住宅的售价低于5200元／m的概率=0.45+0.35×(5200-5000)/(5500-5000)=0.59。
则住宅售价高于5200元／m的概率为1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。
4．(1)正确。当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡洛技术。
(2)使用时应注意的问题：
1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。
2)根据不确定变量的个数和数量的分解程度确定模拟次数，不确定变量的个数越多，变量分解得越细，需要模拟的次数越多。

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相关知识：三、涉及《项目决策分析与评价》的内容