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对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握

来源：焚题库 [ 2017年7月20日 ] 【大中小】

简答题 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下（节选）：
1．年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000（元）
2．年运营费用
(1)年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
(2)年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
(3)年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
(4)年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年净收益
年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元）
4．估价结果

参考答案：

1．年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为：
22000×50×12×(1-10%)=11880000（元）
2．年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。应为：
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400（元）
3．年运营费用中未计算房产税。应增加：
房产税：有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600（元）
中间计算过程：
年费用合计：
年净收益：1．项-2．项=11880000-3507274=8372726（元）
4．估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：