对某私人的出租住宅进行交易价格评估时

参考答案：

答： 1．可优先选用收益法、比较法和成本法。 2．需要收集的资料 (1)每种估价方法都需要收集的资料有： 1)明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。 2)明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。 3)明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。 (2)收益法还需要收集的资料有： 1)该住宅是否已出租、租金水平等资料。 2)该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。 3)该地区出租净收益的趋势预测分析资料。 4)该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。 (3)比较法还需要收集的资料有：选取3宗以上可比实例的有关资料，如可比实例的成交价格、价格可比基础、成交日期、交易情况、房地产状况等。 (4)成本法还需要收集的资料有： 1)该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料。 2)该地区建筑成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等。 3)该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料。 4)该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料。 5)该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。

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