6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让

简答题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m建筑面积归甲方，2000m建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

参考答案：

①计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12（万元）收益年限=40-6=34（年）办公楼现值为：v=A/Y[1-11(1+Y)]=159.12/10%×[1-11(1+10%)]=
1528.92（万元）②计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08（万元）乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1-1/(1+y)]=106.08/10%×[1-11(1+10%)]=689（万元）③甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）

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