某市甲开发商新开一处楼盘。甲开发商在楼盘尚未竣工并未取得预售许可证以前

简答题 某市甲开发商新开一处楼盘。甲开发商在楼盘尚未竣工并未取得预售许可证以前。即开始向社会公众进行预售。张某有一学龄前孙子，因受甲售楼广告的影响，对正在预售的楼盘的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施非常感兴趣，看中了一套建筑面积为140平方米的商品房。虽然该商品房的价格明显高于周围楼盘，但张某认为该小区的设施对其孙子成长十分有利，故欣然购买了该商品房。该商品房交房时，张某发现该小区并没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施，随即与甲交涉，要求其承担违约责任。但甲认为广告只是要约邀请，难免有夸张和虚幻之处，拒绝承担违约责任。此后不久，张某又发现其购买的商品房的实际建筑面积只有135平方米，当即要求退房，也遭甲拒绝。张某即向法院提起诉讼。经查，在张某向法院起诉前，甲已取得该商品房的预售许可证。
要求：根据以上案例资料和有关法律规定，请分别回答下列问题。
（1）张某与甲开发商签订的商品房预售合同是否有效？并说明理由。
（2）张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任有没有法律依据？并说明理由。
（3）张某因其购买的商品房的实际面积只有135平方米而要求退房，能不能得到法律支持？并说明理由。
（4）如果甲故意隐瞒出售给张某的该房是拆迁补偿安置房，张某可以采取什么措施保障权益？