土地使用权及其价格鉴证

　　了解土地分类和特性。熟悉土地权属于以及土地使用权的概念。掌握土地使用权价格的特点、影响土地使用权价格的因素和土地使用权价格体系

　　1、土地分类

　　(1)社会经济用途：工业、商业

　　(2)经济地理位置：市中心……

　　(3)所有权归属：国家所有和集体所有

　　(4)利用程度：高度集约使用、正常使用、闲置未用、使用不当

　　(5)开发程度：已开发、未开发和列入市镇开发计划

　　2、土地特性

　　自然特性：

　　(1)面积的有限性

　　(2)位置的固定性

　　(3)使用价值的永续性和增值性

　　(4)不可替代性

　　经济特性

　　(1)用途的多样性

　　(2)经济地理位置的可变性

　　(3)所有权和使用权的可垄断性——土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础

　　3、土地权属

　　(1)土地所有权

　　全民和集体所有：城市市区归全民;农村和城郊归集体;宅基地和自留地归集体

　　(2)划拨土地使用权

　　无偿划拨

　　没有使用期限的限制;单独划拨土地使用权不得转让;不得单独设定抵押权;不得单独租赁

　　可以由县级以上政府依法批准划拨的情况：

　　①国家机关和军事用地②城市基础设施和工业事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目④其他

　　(3)出让土地使用权(p67)

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利。

　　集体土地经过依法征用转为国有土地后，土地的使用权才可以有偿出让。

　　使用权出让，可以采用白面、招标或双方协议等方式

　　土地使有权最高出让年限：

　　a居住用地70年

　　b工业用地50年

　　c科教文卫体50年

　　d商业、旅游、娱乐40年

　　e综合或其他50年

　　4、土地使用权价格的特点

　　(1)不由生产成本决定

　　(2)由土地的需求决定

　　(3)明显的区域性，不同地段的土地使用权价格相差巨大，是由级差地租形成的

　　(4)价格的上涨性

　　5、影响土地使用权价格的因素

　　一般因素、区域因素和个别因素

　　一般因素

　　(1)行政因素——国家干预

　　土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更

　　(2)社会因素

　　政治安定状况、治安状况、房地产投机和城市化

　　(3)经济因素

　　a经济发展速度

　　b居民收入水平

　　c价格水平的变动

　　d储蓄投资水平、财政收支与金融状况、利率水平

　　(4)其他因素：人口、心理、国际

　　区域因素

　　位置、交通、基础设施、环境、城市规划限制

　　影响商业用地土地使用权价格的区域因素

　　(1)商业繁华程度

　　(2)交通便捷程度

　　(3)环境优劣程度

　　(4)规划限制

　　(5)其他因素

　　影响住宅用地土地使用权价格的区域因素

　　(1)位置

　　(2)交通

　　(3)基础设施

　　(4)公用设施

　　(5)环境质量

　　(6)规划限制

　　建筑密度是一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比

　　容积率是地块的建筑面积与地块总面积的比率

　　(7)其他

　　影响工业用地土地使用权价格的区域因素

　　(1)交通

　　(2)基础设施

　　(3)产业聚集规模

　　(4)环境质量

　　(5)规划限制

　　(6)其他

　　个别因素

　　位置、面积、地形地质、地块形状、土地利用

　　6、土地使用权价格体系

　　(1)基准价格

　　a是一个区域性均价

　　b各类用地的均价

　　c政府确定的在一定时期内的土地使用价格

　　d单位面积的地价

　　e土地鉴证的重要参考

　　(2)标定地价

　　以基准地价为依据

　　a宗地地价

　　b不进行大面积评估

　　c是确定土地使用权出让底价的参考和依据

　　(3)出让底价

　　(4)转让价格

　　(5)出租价格

　　土地使有权价格鉴证的程序(熟悉)

　　1、明确委托项目的基本事项

　　2、制定价格鉴证作业计划

　　3、现场勘察，收集资料，选择价格鉴证方法

　　4、估算评定土地使用权价格鉴证结果，撰写价格鉴证结论书