建筑物价格鉴证的特点

　　建筑物不同一般商品的特特征：

　　1、不可移动性

　　2、限制性强

　　3、功能变异性

　　分类：

　　1、按承重结构分类

　　(1)钢结构(2)钢筋混凝土结构(3)混合结构(4)其他结构

　　2、按照功能分类

　　两大类：

　　(1)工业用建筑物

　　(2)民用建筑。可分为两类：民用住宅和公共建筑

　　3、根据建筑程度和使用状况分为：已完工工程和在建工程

　　(二)建筑物价格鉴证的特点

　　1、建筑物与土地分别鉴证

　　2、建筑物产权受土地使用权年限的制约

　　3、需要把握建筑物的物理特性

　　影响建筑物价格的物理特性包括：结构类型、新旧成都、造型风格、功能晓勇、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准

　　二、建筑物间隔鉴证的资料收集、现场勘察、作业程序

　　不同的经济行为，鉴证目的不同，因此，在履行价格鉴证作业程序时，一定要以鉴证目的作为出发点

　　三、建筑物价格鉴证的市场法

　　建筑物价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生的同类型、同区域类似交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(外部环境因素)及个别因素(建筑物自身条件)加以比较对照，以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已知价格为基础，作必要的修正后，得出价格鉴证对象基准日最可能实现的合理价格。

　　适用条件：

　　(1)有一定的正常交易实例，通常不少于3个

　　(2)交易实例与鉴证对象具有较好的可比性：用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质

　　(3)交易时间与基准日接近

　　(4)交易具有透明性、公平性和有效性

　　(5)交易实例与鉴证对象在土地出让年限和使用需求方面基本一致。

　　2、资料收集、可比实例选择、建立可比基础、交易情况修正、交易日起修正、区域因素修正、个别因素修正、比准价格计算

　　四、建筑物价格鉴证的成本法

　　一、建筑物重置成本的构成和预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法、类比法等测算重置成本的方法。

　　建筑物价格鉴证的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，在加减由于由于损耗造成的贬值，最后的得出建筑物的误算价值。主要涉及到四个基本因素：建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值

　　建筑物重置成本的估算方法：

　　1、预决算调整法

　　2、重编预算法

　　3、价格指数调整法

　　4、类比法

　　1、预决算调整法

　　预决算调整法，是以当期工程量作为计算依据，用线性单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置成本方法。

　　需要调整的项目：

　　1、三材差价：钢材、木材和水泥

　　2、地材差价

　　3、人工费和机械费的调整

　　4、其他直接费调整

　　由于预决算调整法是以价格鉴证对象预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定估算价格的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为架设前提的。用预决算奥整法进行价格鉴证，必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

　　五、建筑物价格鉴证的收益法

　　收益年限的确定

　　1、单独土地和建筑物的价格鉴证，分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

　　2、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根据土地使用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

　　3、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下两种方式：

　　(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限，选用对应的有限年的收益公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。

　　(2)未来可获收益年限设想为无限年，选用无限期计算公式，净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销