收益年限的确定

　　1、单独土地和建筑物的价格鉴证，分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

　　2、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根据土地使用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

　　3、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下两种方式：

　　(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限，选用对应的有限年的收益公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。

　　(2)未来可获收益年限设想为无限年，选用无限期计算公式，净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销

　　考场模拟

　　1. 建筑物根据其使用功能可分为( )。

　　A. 工业用建筑物和民用建筑 B. 已完工工程和在建工程

　　C. 砖混结构和砖木结构 D. 钢结构和钢筋混凝土结构

　　2. 用市场法对某房地产进行价格鉴证时得出三个必准价格：1 800元/㎡、1 850元/㎡、1 820元/㎡，若采用加权算数平均法计算综合结果，赋予的权数分别为2/10、3/10、5/10，则该房地产的鉴证价格为每平方米( )元。

　　A. 1 825 B. 1 850

　　C. 1 857 D. 1 869

　　1800×2/10+1850×3/10+1820×5/10=1825

　　3. 必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料才能选用的价格鉴证方法是( )。

　　A. 预决算调整法 B. 重编预决算法

　　C. 价格指数调整法 D. 类比法

　　4. 某房地产土地面积为2 000平方米，建筑总面积为10 000平方米，建筑物重置成本为2 000元/平方米，八成新，土地现值为2 000元/平方米，则该房地产的现时价格为( )万元。