建筑物价格鉴证的收益法

　　一、熟悉：建筑物价格鉴证的收益法操作步骤

　　1、收集有关手和费用的资料

　　2、估算潜在其毛收入

　　3、估算有效毛收入

　　4、估算运营费用

　　5、估算净收益

　　6、选用适当的资本化率

　　7、选用适宜的计算公式求出收益价格

　　二、掌握：建筑物净收益计算、资本化率确定、收益年限确定的基本方法

　　净收益计算

　　1、出租型房屋建筑

　　净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金

　　租赁收入包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入

　　2、商业经营型房屋

　　净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

　　3、生产型房屋建筑

　　净收益=销售收入-销售成本-销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润

　　资本化率的确定

　　资本化率本质上就是投资收益率，与投资项目的系统风险和个别风险大小有关。系统风险受地区影响，个别风险与房产的类型、用途、投资者进入房地产的时机相关

　　1、市场提取法，在市场上搜集3宗以上类似房屋建筑的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率

　　2、安全利率加风险调整值

　　安全利率：1年期国债利率或者银行存款利率

　　3、复合投资收益率法

　　将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率

　　4、资本收益率排序插入法

　　找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将鉴证对象与其比较，确定资本化率。

　　如果容易获得可靠的市场资料，市场提取法是一种有效而使用的方法。安全利率加风险调整值法，是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，关键是使风险调整值得确定。通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。