土地使用权价格鉴证的收益法

　　(一)熟悉：收益法的基本含义和公式

　　基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。

　　理论依据：地租理论和生产要素分配理论

　　基本公式：

　　P——土地使用权的价格

　　A——土地净收益

　　r——还原率

　　n——土地收益年限

　　(二)掌握：土地收益额、土地资本化率(还原率)、土地收益年限的测算方法

　　土地收益额测算方法

　　土地收益通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得。求取土地纯收益的步骤：

　　1、计算总收入，在房地合一的状态下，最有效使用可获得的总收入

　　2、求取总费用，包括：房地产税金、维修费、管理费、保险法、租金损失准备金

　　3、求取总收益，总收入—总费用

　　4、确定房屋纯收益，利用房屋现值和还原利率计算

　　5、求取土地纯收益=总收益-房屋纯收益

　　土地还原率测算方法

　　土地投资报酬率

　　计算方法

　　1、市场提取法，也称为租价比法

　　2、通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率

　　无风险利率可以选择国债利率或者银行1年期存款利率作为安全利率。风险利率通过社会经济环境对地产投资收益的影响进行调整，风险利率既可能是正值，也可能是负值

　　土地收益年限测算方法

　　从价格鉴证基准日延续的时间长度

　　收益年限=出让年限-已经使用的年限