土地使用权价格鉴证的市场法

　　(一)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法适用条件

　　土地使用权价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已经进行交易的类似土地的已知价格，修正得出标的价格的方法。

　　适用条件是：市场有足够多的交易案例

　　应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，在对交易案例进行修正时，需要修正的因素包括四种：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素

　　(二)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤

　　1、收集交易资料，确定比较案例

　　收集资料：

　　应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，需要收集的交易资料包括：交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。

　　确定案例：

　　选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性，交易案例应符合下列条件：

　　(1)与标的用途相同

　　(2)与标的交易类型相同

　　(3)为正常交易

　　(4)与标的所处区域相近，个别条件相近

　　(5)交易时间与标的基准日接近

　　2、(掌握)修正交易情况，剔出案例价格中的特殊交易因素

　　(1)有一定利害关系的主体之间的交易

　　(2)交易时的特别动机，比如急于出售

　　(3)买方或卖方不了解市场行情

　　(4)其他

　　3、(掌握)修正交易日，使之接近基准日

　　4、(掌握)修正区域因素

　　需要考虑的因素：繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量

　　5、(掌握)修正个别因素

　　包括：使用年限、容积率、临界宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质

　　年限修正系数公式

　　K——年限修正系数

　　m——待估土地使用权剩余年限

　　n——比较案例土地使用权剩余年限

　　r——折现率，也称土地还原率

　　6、确定鉴证价格

　　(三)熟悉：基准地价修正法和路线价法的应用

　　基准地价修正法

　　基准地价修正法是利用政府制定颁布的基准地价作为比较案例，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地价值的一种方法。

　　从方法论看，基准地价修正法是市场法的一个特例。

　　参照物不是二级市场上已经成交的，且与标的相似或相同的土地;而是标的所处区域内，一级市场上政府制定的区域平均地价。因此，需要调整的因素是整体与个别的差异，以及一级市场与二级市场价格差异。

　　利用类比推算法确定，已经进入二级市场且已经成交的土地在二级市场价格与一级市场价格的比值

　　路线价法

　　路线价法是利用路线价，在配合深度百分率和其他修正率表，用数学方法求算出邻接该街道的其他各宗土地价格的一种方法。

　　对面临特定街道且可及性相等的城镇土地，设定标准深度，求取自在该深度上数宗土地的平均担架并附设在该街道上，此单价称为路线价。

　　标准深度以区段内各宗土地的深度重数为准