1.市场比较法

　　1.1　运用市场比较法价格鉴证应按下列步骤进行：

　　(1)搜集交易实例;

　　(2)选取可比实例;

　　(3)建立价格可比基础;

　　(4)进行交易情况修正;

　　(5)进行交易日期修正;

　　(6)进行区域因素修正;

　　(7)进行个别因素修正;

　　(8)求出鉴证价格。

　　基本公式：

　　鉴证价值=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　1.2　运用市场比较法价格鉴证，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情，根据价格鉴证标的状况和价格鉴证目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

　　选取的可比实例应符合下列要求：

　　(1)与价格鉴证标的相同或类似物品;

　　(2)成交日期与价格鉴证基准日期相近，不宜超过一年;

　　(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　1.3　选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：

　　(1)统一付款方式;

　　(2)统一采用单价;

　　(3)统一币种和货币单位;

　　(4)统一计量单位。

　　注：1、统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清;

　　2、不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日时的市场汇率中间价计算。

　　1.4　进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

　　1.5　进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为价格鉴证时点的价格。

　　交易日期修正宜采用鉴证标的的专项价格指数或类价格指数进行调整。在无专项价格指数或类价格指数的情况下，可根据当地市场价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

　　1.6　进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为价格鉴证对象外部环境状况下的价格。

　　1.7　进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为价格鉴证对象个体状况下的价格。

　　1.8　交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

　　每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

　　1.9　选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为鉴证价格。

　　1.10　市场比较法的原理和技术，也可用于其他价格鉴证方法中有关参数

　　2.收益法

　　2.1　运用收益法价格鉴证应按下列步骤进行：

　　(1)搜集有关收入和费用的资料;

　　(2)确定年客观收益额;

　　(3)选用适当的资本化率;

　　(4)选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　基本公式：收益价格=未来收益期内各期收益折现值之和

　　2.2　收益额，是指价格鉴证标的使用带来的未来或潜在净收益的期望值，一般应采用正常客观的数据。若利用价格鉴证对象本身的资料直接测算出的收益额与类似资产的正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。收益额可以是税后利润、现金流量或利润总额，具体选择要根据鉴证标的类型和鉴证目的确定，并与资本化率保持一致。

　　2.3　资本化率，是指将未来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。应以鉴证标的行业的收益水平为基础，结合其社会收益水平以及企业、鉴证标的的收益水平及其未来变化情况综合确定，常采用下列方法分析确定：

　　(1)市场提取法：应搜集市场上三例以上类似资产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

　　(2)安全利率加风险调整值法：安全利率(无风险利率)可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据鉴定标的所在地区的经济现状及未来预测，鉴证标的用途及新旧程度等确定。

　　除有可靠凭据表明确实具有高收益水平或高风险以及特殊情况外，资本化率一般不超过15%。

　　2.4　计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

　　3.成本法

　　3.1　运用成本法价格鉴证应按下列步骤进行：

　　(1)搜集有关成本、税费、利润等资料;

　　(2)测算重置成本;

　　(3)测算各种贬值或确定综合成新率;

　　(4)求出鉴证值。

　　基本公式：

　　鉴证值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或鉴证值=重置成本×综合成新率

　　3.2　采用成本法价格鉴证的前提条件是：

　　(1)被鉴证标的处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态;

　　(2)应当具备较充足的、可利用的历史资料;

　　(3)形成物品价值的耗费是必须的，且这些耗费应体现社会或行业平均水平。

　　3.3　重置成本的测算，应根据具体的鉴证标的和可以收集到的资料选用重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法、统计分析法等。

　　重置成本构成内容，应根据具体价格鉴证对象的实际情况确定，成本构成内容应在价格鉴证结论书中予以说明。

　　实际价格鉴证中，应注意区分使用复原重置成本和更新重置成本。更新重置成本，宜用于一般鉴证标的和因年代久远、已缺少与旧有物品相同的材料，或因技术变迁，使得旧有物品复原有困难的价格鉴证。复原重置成本宜用于有特殊保护价值的物品的鉴证。

　　3.4　实体性贬值即有形损耗引起的贬值，测算遵循的原则应以鉴证标的有关事实和环境条件为依据，特别是标的服役年限和使用状况，有形损耗的程度最终取决于鉴证标的的实体状态条件与同样的新资产状态条件之间的差别。具体方法可选用观测法(成新率法)、使用年限法、修复费用法等。

　　(1)使用年限法公式：

　　实体性贬值=(重置成本-预计残值)/总使用年限×实际已使用年限

　　在实际价格鉴证中，总使用年限应为经济耐用年限。鉴证标的经济耐用年限可参考附录的经济寿命参考年限表，亦可取实际已使用年限与尚可使用年限之和。

　　实际已使用年限应根据资产的运转使用状态、资产利用率及分期投资情况等各方面因素分析确定;尚可使用年限应根据资产的有形损耗因素等分析确定。

　　对于国家有强制报废标准的，总使用年限即为强制报废年限，尚可使用年限计算到停用日。

　　预计残值一般只考虑数额较大的情况，如残值较小可以忽略不计。

　　(2)修复费用法的测算公式：

　　实体性贬值率=(可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值)/复原重置成本

　　物品的损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后物品价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。可修复部分的实体损耗可直接采用修复费用;不可修复部分的实体性损耗可采用成新率法或使用年限法确定。

　　3.5　功能性贬值是指由于技术进步引起的鉴证标的功能相对落后造成的价值损失。包括由于技术进步，使鉴证标的原来的建造成本超过现行(基准日)建造成本的超支额，以及鉴证标的超过目前类似技术进步设备的运营成本的超支额。

　　3.6　经济性贬值是指由于外部经济环境变化而引起的资产闲置、收益下降等而造成的价值损失。包括由于外部因素的影响，使标的生产能力下降或生产成本上升，以及使生产能力闲置等造成的价值损失额。

　　3.7　综合成新率应在全面考虑实体性贬值、功能性贬值及经济性贬值的基础上，通过综合的技术经济分析、调整得到合理的成新率。

　　3.8　采用成本法计算出的价值不应低于该物品预计清理变现的净收益。对于基本能够正常使用的物品，其成新率一般不低于15%。

　　4.专家咨询法

　　4.1　专家咨询法是市场比较法在实际价格鉴证中的具体运用，又称模拟市场法。

　　专家咨询法适用于对稀有、异常的物品价值进行鉴证，如书画、古董、珠宝制品等，这些物品的共同特点是市场上没有或及少有交易，不具有独立、连续获利能力，价值的高低不主要取决于成本，在艺术价值、科学价值、历史价值等方面差异悬殊。

　　4.2　运用专家咨询法应选择3名以上专家，专家应是与价格鉴证标的密切相关的行业专业内，精通业务、有一定代表性和名望的专业技术人员或市场销售人员。

　　4.3　专家应分别独立对价格鉴证标的的价格提出意见或建议，价格鉴证人员应运用统计分析方法对专家意见进行分析处理，形成价格鉴证人员自己的意见。