价格鉴证师考试案例分析：房屋、构筑物价格鉴证

　　1　委托人需提供的资料。

　　(1)委托书;

　　(2)提供房屋、构筑物所有权证或足以能够证明房屋、构筑物产权的凭证凭证以及土地使用权等有关证件;

　　(3)对异产同幢房屋、构筑物的价格鉴证，委托人应提供明确的属于所有的产权价格鉴证部位以及公用部位产权划分情况的有效资料;

　　(4)其它有关资料。

　　2　价格证前的准备。

　　(1)资料准备：①产权资料;②房屋、构筑物建筑资料;③市场交易资料;④土地资料。

　　(2)工作和时间准备：①测估工具;②指定工作计划，统一步骤，全面安排，按期完成。

　　3　现场查勘

　　(1)核对鉴证房屋、构筑物的位置、结构和面积、地段、朝向和层次及层高;

　　(2)查勘房屋、构筑物内外装修、设备、掌握建成年月及其使用维护情况;

　　(3)勘测绘图及摄影。

　　4　房屋、构筑物的折旧。要结合土地使用期限来确定。

　　5　市场法。

　　(1)使用条件：市场法适用于有充足房屋、构筑物交易实例的情况。一般应具备以下条件：①要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个;②选择的交易实例与鉴定标的具有很好的可比性;③交易时间与鉴定基准日尽可能接近，如有时间差异，应作相应调整;④交易应具有透明性、公平性和有效性;⑤交易实例与鉴证标的在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

　　(2)鉴证步骤：①搜集交易实例：交易双方情况及交易目的、交易实例状况、成交价格付款方式等;②选取可比实例：与价格鉴证标的类似，成交日期与价格鉴证基准日相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格;③建立价格可比基础：进行统一换算，使表述口径一致;④交易情况修正：测定各种因素对交易价格的影响程度，利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格;⑤交易日期修正：将可比实例成交价格修正到价格鉴证基准日的价格;⑥区域因素修正：将可比实例相对于外部环境差异所造成的价格差异排除;⑦个别因素修正：新旧程度、装修水平、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等;⑧综合计算：价格鉴证时建筑类价格指数

　　鉴证值=买卖实例单价×(1±房屋差异性调整率)×建筑面积

　　买卖时建筑类价格指数

　　式中：买卖实例单价的单位为元/建筑平方米。

　　6　成本法：

　　(1)确定重置价：①土地取得费用;②开发成本;③管理费用④投资利息⑤销售税费⑥开发利润。

　　若委托方只要求鉴定房屋、构筑物的工程造价，则应按国家、省建设行政主管部门颁布的现行预算定额和造价管理部门公布的当期材料价差调整表进行计算。

　　(2)确定房屋、构筑物成新率。

　　房屋、构筑物尚可使用年限

　　成新率=房屋、构筑物已使用年限+房屋、构筑物尚可使用年限×100%

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　　(3)综合计算。

　　鉴定值=重置价×综合成新率

　　7　收益法：

　　(1)收集有关收入和费用的资料;

　　(2)估算潜在毛收入;

　　(3)估算有效毛利收入;

　　(4)估算运营费用;

　　(5)估算净收益;

　　(6)选用适当的折现率;

　　(7)选用适宜的计算公式求出收益值。

　　8　房屋(构筑物)成新率评定以及经济寿命可分别参考附录九、十。