房地产抵押贷款价格鉴定

致委托估价方函

××公司：

受贵公司委托，对贵单位所属位于××大街××号、建筑面积19765.3平方米的××房产价值进行了评估。

经过客观公正的评估，确定该宗房地产在估价基准日期1996年9月30日的可用于抵押的正常市场价格为31736.57万元人民币(叁亿壹仟柒佰叁拾陆万伍仟柒佰元整)，抵押贷款最高限额22215.6万元人民币(贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟元整)。

评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。

估价结果报告

委托估价方：××公司。

受理估价方：××公司。

估价对象：××房产价值。

估价目的：为××公司向银行申请办理抵押贷款业务服务。

估价基准日期：1996年9月30日。

估价依据：国务院、建设部、国家土地管理局、北京市人民政府及其有关部门颁布的有关政策、法规文件，委托估价提供的资料，受理估价方所掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

估价前提与假设：本评估报告的估价按现时市场价格进行。假设该项目保持现用途不变，并可在公开市场上自由转让。

估价结论：估价人员根据估价的目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定位于××大街××号，总建设面积为19765.3平方米的房产1996年9月30日之可用于抵押的正常市场价值总额为31736.57万元(叁亿壹仟柒佰叁拾陆万伍仟柒佰元整)，抵押贷款最高限额22215.6万元(贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟元整)。

估价人员：(略)

估价作业日期：1996年11月。

估价过程报告

一、估价对象房地产的基本情况

1.委托估价方简介(略)。

2.位置与区位环境。

估价对象房产位于朝阳区××大街。(略)

估价对象房产距离天安门广场、故宫、中山公园和王府井商业区仅4公里路程，去往北京国际机场、北京火车站极为方便。××大街向西距东二环路、建国门环线地铁站仅800米，向东在国贸立交桥与东三环路相通，公路网四通八达。××大街有1路、4路、9路、48路、52路、57路、特1路等多路公交车辆经过、停靠，加之正在修建的复八线(复兴门—八王坟)地铁竣工期日的临近，使该地区交通更加方便，物业更具升值潜力。

3.房屋现状及用途。

(1)概述。

估价对象为地上五层(局部六层)，地下两层的钢筋混凝土结构建筑，总建筑面积19765.3平方米，营业面积10000平方米。从地下二层到地一五层全部为营业区，以经营中高档国内外名牌商品和最新流行精品为主要特色，经销的商品从家庭日用品到黄金首饰类别齐全、款式新颖、品种繁多，营业区域内采用全方位敞开式售货方式，营销系统全部实施电脑联控。中央空调、滚动扶梯配套设施齐全。其优良的设施，科学有序的管理，创造了舒适怡人的购物环境。估价对象以其优越的地理位置、优雅的购物环境、优质独特的服务方式成为北京令人瞩目的现代化商城。

(2)装修及设备。

估价对象外墙为浅黄色壁砖贴面，局部为蓝色玻璃幕墙。大门为落地式玻璃弹簧门。室内装修情况如下表：

地下一、二层：白色涂料墙面，通体砖地面，天花为轻钢龙骨石膏板吊顶。

地下一至四层：白色涂料墙面，花岗岩地面，方形叠式吊顶，装饰荧光灯及各式射灯。

地上五层：白色涂料墙面，通体砖地面，以柱为中心放射状叠式吊顶，装饰荧光灯及各式射灯。

估价对象设置三菱上下滚动扶梯各一部，电梯井设置玻璃砖护拦、不锈钢扶手。另设三菱牌直升式客梯、货梯各两部。整幢建筑配备有中央集中空调系统，背景音乐系统，防火烟感及喷淋系统，防盗监控系统等一整套现代化设施。

4.估价对象的各项面积指标。

根据北京房屋土地管理局提供的证明、《房屋所有权证》(市朝中外字第××号)和委托估价方提供的资料，委估对象的各项面积指标如下：

估价对象：

占地面积： 5962.7平方米

建筑面积： 19765.3平方米

容积率： 3.32

5.产权情况说明：

根据委托方提供的北京市房屋土地管理局的证明和《房屋所有权证》(市朝中外字第××号)，可以确认位于朝阳区××大街××号的房产归××公司所有。土地属国家划拨土地，尚未向政府交纳土地使用权出让金。其《国有土地使用证》正在办理之中。

二、估价的目的、方法和步骤

××公司拟将其××房产作为贷款抵押物，向银行申请办理房地产抵押贷款。评估机构接受委托，根据国家有关房地产估价的严格规程和标准，依据《北京市房地产抵押管理办法》和有关规定，对上述房地产的可用于抵押的正常市场价格进行客观公正的评估。评估人员严格按照不动产担保估价之安全性、确实性和保守性原则，在认真分析研究了所掌握的资料，进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据不动产估价程序进行了客观公正的评估，其具体步骤如下：

1.求取估价对象正常市场价格：××购物中心为××公司自行建设、自行经营的房产，故采用成本估价法作为本次估价的基本方法;同时估价对象房地产为有收益商业用房，选取收益还原法作为本次估价的另一种方法，综合两种计算结果进行技术处理，最终求取估价对象房地产的正常市场价格。