(二)单选题

　　【例题1.单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，不动产的综合资本化率应为(　)。

　　A.7%

　　B.7.50%

　　C.7.67%

　　D.14%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』参见教材120页，公式变形可得：

　　(L+B)×r=L×r1+B×r2

　　所以：r=[B/(L+B)]×r2+[L/(L+B)]×r1=5000/(5000+1000)×8%+1000/(5000+1000)×6%=7.67%

　　(三)多选题

　　【例题1.多选题】下列关于不动产评估收益法中收益额的说法正确的有(　)。

　　A.不动产的收益额应该是净收益，指归属于不动产的总收入除去各种付现费用后的收益

　　B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据

　　C.净收益=客观总收益-客观总费用QQ群151856011首发

　　D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

　　E.总费用包括折旧费等非付现支出

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』实际净收益指在现状下被估不动产实际取得的净收益。客观净收益指不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以E不正确。

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)运用收益法评估不动产价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有(　)。

　　A.总收益通常以客观收益为基础计算

　　B.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

　　C.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

　　D.净收益由总收益扣减总费用求得

　　E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧，所以C不正确。

　　【例题1·单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(　)。

　　A.0.92　　 B.1.07

　　C.1.09 　　D.0.94

　　『正确答案』B

　　『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

　　【例题2·单选题】运用市场法评估不动产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为(　)的价格。

　　A.评估时期　　 B.参照物交易时

　　C.评估基准日　 D.未来预期

　　『正确答案』C

　　『答案解析』交易日期修正是需要根据不动产价格的变动率，将交易实例不动产价格修正为评估基准日的不动产价格。

　　【例题3·单选题】基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为(　)。

　　A.0.992

　　B. 0.937

　　C.0.986

　　D.1.067

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。〔1-(1+9%)-36〕/〔1-(1+9%)-40〕=(1-0.04494)/(1-0.03184)=0.986。

　　(三) 多选题

　　【例题1·多选题】以替代原则为理论基础的不动产评估方法有(　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.基准地价修正法

　　D.市场法

　　E.剩余法

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』市场法的基本原理就是替代原理,基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)在运用市场法评估不动产价值时，对可比实例的选取要求包括(　)。

　　A.可比实例是估价对象的类似不动产

　　B. 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

　　C. 可比实例成交日期与估价时点相近

　　D. 可比实例成交日期与估价时点必须相同

　　E. 可比实例与估价对象的付款方式必须一致

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』选项C与D为互斥选项，C正确，D不正确;付款方式不一致，可以通过建立统一比较基础来解决，所以E不正确。

　　【例题1·单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为(　)。

　　A.整个开发期

　　B.整个销售期

　　C.整个开发期和销售期

　　D.整个开发期和销售期的一半

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地取得费用在土地开发动工前要全部付清，在开发完成销售后方 能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费用在开发过程中逐步投入，销售后收回。若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。

　　【例题2·单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括(　)。

　　A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

　　B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

　　C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

　　D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。

　　【例题3.单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近(　)。

　　A.400 万元　 B.392万元

　　C.402万元　　D.390万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』500-10×[500×(1-2%)/50]=402万元

　　【例题4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为(　)。

　　A.12.41万元 B.13.57万元

　　C.15.73万元 D.16.84万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)^1.5-1]+60%×[(1+6%)^0.5-1]}= 135681.32(元)