(二)单选题

　　【例题1.单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为(　)。

　　A.7%

　　B.7.50%

　　C.7.67%

　　D.14%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』参见教材112页，公式变形可得：

　　(L+B)×r= L×r1+B×r2

　　所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2

　　(三)多选题

　　【例题1.多选题】下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有(　)。

　　A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益

　　B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据

　　C.净收益=客观总收益-客观总费用

　　D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

　　E.总费用包括折旧费等非付现支出

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益)。客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)。计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以D不正确。

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)运用收益法评估建(构)筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有(　)。

　　A.总收益通常以客观收益为基础计算

　　B.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

　　C.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

　　D.净收益由总收益扣减总费用求得

　　E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧，所以C不正确。

　　【考点2】剩余法的运用

　　一、要求

　　掌握公式的基本原理，利息、利润的计算。

　　【注意】(1)利息和利润教材理论讲解和例题矛盾(例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用)，考试的时候，还是以例题为准(也就是包括销售费用)，我们期望考试题目不要涉及销售费用。

　　(2)销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发房地产的预期总开发价值”为基数计算的。

　　(3)待开发房地产的预期总开发价值可以通过销售价格或者租赁收益计算获得，不扣除管理费用、销售费用、销售税费、土地增值税、续建成本等。

　　二、出题模式：综合题和选择题

　　(一)综合题

　　【例1.综合题】(2017年协会模拟题)丙房地产公司拥有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，主要情况如下：

　　(1)土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

　　(2)该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

　　要求：根据上述资料估算该宗地地价。

　　『正确答案』剩余法基本公式一： P=A-(B+C+D+E) (4-30)

　　式中，P—待估对象价值(土地);

　　A—开发完成后的房地产总价值(销售额);

　　B—项目后续开发的开发成本(建设成本+专业费用);

　　C—后续开发的投资利息;

　　D—开发商后续开发的合理利润[(土地成本+建设成本+专业费用+销售费用)×投资利润率];

　　E—后续开发的正常税费(销售费用、销售税费)。

　　建筑面积=2000×2.5=5000平方米

　　销售额=9000×5000=45000000元

　　建筑费用=3000×5000=15000000元

　　专业费=15000000×10%=1500000元

　　销售费用=45000000×2.5%=1125000元

　　投资利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000+1125000)×[(1+6%)2/2-1]

　　=1057500+地价×12.36%

　　【注意】有同学提出质疑，销售费用不应该和建筑费的利息计算期间一样，因为销售费用只发生在建设完成后，这个质疑有道理，但是这个算法是按照教材137例题的方法计算的。

　　销售税费=45000000×6.5%=2925000元

　　开发利润

　　=(地价+建设成本+专业费用+销售费用)×投资利润率

　　=(地价+15000000+1500000+1125000)×10%

　　=(地价+17625000)×10%

　　地价=销售额(开发完成后的房地产总价值)-建筑费-专业费-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润

　　销售额(开发完成后的房地产总价值)=地价+建筑费+专业费+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

　　45000000=地价+15000000+1500000+1057500+地价×12.36%+1125000+2925000+(地价+17625000)×10%

　　地价×1.2236=21630000

　　解得，地价=17677345.54元

　　【例题2.综合题】评估对象宗地A的具体资料如下：

　　(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。

　　(2)评估对象基本情况：

　　宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。

　　(3)宗地开发情况：

　　不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。

　　(4)市场调研情况：

　　评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。

　　评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。

　　“建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。

　　【要求】

　　根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值;

　　⑴写出评估思路或技术路线;

　　⑵写出评估步骤和评估结果;

　　⑶对评估结论作出必要的说明。

　　『正确答案』

　　(1)评估技术路线

　　①比较宗地开发方案;

　　②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。

　　(2)比较开发方案

　　①计算开发住宅的地价

　　卖楼价=2000×4×4000=32000000(元)

　　注意：卖楼价的计算没有扣除销售。

　　建筑费=2000×4×1800=14400000(元)

　　专业费用=14400000×10%=1440000(元)

　　利息=地价×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1]

　　=0.1236×地价+15840000×0.06

　　=0.1236地价+950400

　　利润=(地价+14400000+1440000)×15%=0.15地价+2376000

　　销售费用=32000000×3%=960000(元)

　　建设中的税费=32000000×4%=1280000(元)

　　地价= 32000000-14400000-1440000-0.1236地价-950400-0.15地价-960000-1280000

　　1.2736地价=12969600

　　地价= 10183417.09

　　②计算开发公寓的地价

　　建成后第一年净租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元)

　　【注意】净租金计算已经扣除了出租过程中的税款，以便后续计算出出租实现的房屋价值

　　总租金净收入(出租实现的楼价)

　　=2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)]68} =39900000×(1-0.0205)=39900000×0.9795=39082050(元)

　　建筑费=2000×4×2000=16000000(元)

　　专业费用=16000000×10%=1600000(元)

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%)1-1]

　　=0.1236×地价+17600000×0.06

　　=0.1236地价+1056000

　　利润=(地价+16000000+1600000)×15%=0.15地价+2640000

　　建设中的税费=39082050×4%=1563282(元)

　　地价=39082050-16000000-1600000-0.1236地价-1056000-0.15地价-2640000-1563282

　　1.2736地价=16 222 768

　　地价=12 737 726.13(元)

　　(3)评估结论及其说明

　　评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。