知识点：净收益(接近于财务管理中现金净流量的概念)

　　净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

　　在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

　　(一)实际净收益

　　含义：指在现状下被估房地产实际取得的净收益。

　　受多原因影响，不能直接用于评估。

　　【例如】

　　1.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;

　　2.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;

　　3.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;

　　4.土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。

　　(二)客观净收益

　　含义：

　　1.房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。

　　由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　2.只有客观净收益才能作为评估的依据。

　　3.净收益由总收益扣除总费用求得。