2017年考研法学考前预测试题及答案（案例分析题）

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　　甲、乙双方于4月2日约定：甲向乙以8万元的价格购买房屋3间，分两次将房款付清，付清价款后房屋即归甲所有，乙迁出该房屋;乙若想继续利用此房经商，则应该于甲最后一次付清房款之前与甲签订房屋租赁合同，租金为每月2000元。合同签订后，甲即付清了全部房款，双方于5月16日又办理了房屋所有权过户登记手续，但双方未签订房屋租赁合同，乙也没有迁出此房，而是继续在此经商，每月月初支付给甲2000元房租。6个月之后，乙未按时交付第7个月的房租，甲即宣布解除租赁合同，要求乙迁出此房屋，遭到乙的拒绝，于是甲便向当地法院起诉，要求解除租赁合同，并归还房屋。问：

　　(1)如何认识甲、乙签订的买卖合同中有关交付的性质?为什?

　　(2)甲何时取得该房屋的所有权?为什么?

　　(3)假如乙于4月28日以9万元的价格将房屋又卖与丙，并与4月29日办理了过户手续，那么房屋的所有权应该归谁?为什么?

　　(4)如果甲、乙二人在5月16日办理了房屋过户手续后，甲将房屋卖给丁，那么甲、乙之间的租赁合同是否有效?为什么? 问：

　　(5)如果乙以事后未达成租赁协议为由主张返还租金，法院是否应予支持?为什么?

　　答案(1)甲、乙之间签订的房屋买卖合同交付性质属于占有改定，即甲、乙在买卖合同中的约定并未现实交付，而是由出卖人继续占有标的物，而买受人甲仅仅取得了房屋的问接占有，故为占有改定。
(2)甲自5月16日取得房屋的所有权，因为根据我国法律的规定，不动产所有权自办理登记过户时起转移。本案甲、乙双方办理房屋过户登记的时间为5月16日，所有权则从即日起由乙转移给甲。
(3)房屋所有权归丙，因为确认所有权的标志是登记，不动产以登记为公示方式，故所有权归丙。
(4)甲、乙之间的租赁合同有效，因为根据合同法的有关规定，在租赁合同有效期内，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。
(5)法院不予支持乙返还租金的请求，因为租赁物所有权发生变动，、不影响租赁合同的效力，租赁合同继续有效。尽管二人没有签订正式书面租赁合同，但口头租赁合同也是有效的。
【精解】本案例适用的法条主要有：《合同法》第133条(标的物所有权的转移)、第29条(买卖不破租赁)。这里有一个问题需要澄清，即《合同法》第133条的适用问题，第133条规定的“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，法律另有规定指的是不动产以登记为转移的情形，当事人另有约定主要是指当事人约定的所有权保留条款。