建设工程物权制度

　　考点 12：物权的特征与种类 建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本 的权利——所有权。

　　一、物权的特征：1.物权是支配权。物权是权利人直 接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标的物 直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为介人; 2.物权是绝对权。物权的权利人可以对抗一切不特定 的人;3. 物权是财产权;4. 完全具有排他性。

　　二、物权的种类：所有权、用益物权和担保物权。

　　一)所有权——最完整。包括：占有权(占有是使 用的前提);使用权(独立的权能);收益权(独立的 权能);处分权(是所有人最基本的权利，是核心)。

　　(二)用益物权。用益物权是权利人对他人所有的不 动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 它包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使 用权和地役权。

　　(三)担保物权。是一种优先受偿权，包括抵押权、 质权和留置权。

　　考点 13：土地所有权、建设设用地使用权

　　一、土地所有权 耕地承包经营期限为 30 年。在土地承包经营期限 内，对承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议 三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意， 并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管 部门批准。 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区 的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农 民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集 体所有

　　二、建设用地使用权 1.建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上。2. 建设用地使用权可以在地下、地上和地表设立。3. 建 设用地使用权自登记时设立。4.转让建设用地使用权： (1)订立书面合同，且合同期限不得超过剩余的使用 期限;(3)附着于该土地上的建筑物，构筑物以及附 属设施一并处分。5. 住宅建设用地使用权期间届满， 自动续期。6. 建设用地使用权消灭的，出让人应当及 时办理注销登记。

　　考点 14：地役权 1.地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效 益而按照合同约定利用他人不动产的权利。自己的不 动产叫需役地，他人的不动产叫供役地。 2.地役权自地役权合同生效时设立。 3.已经设立了用益物权的土地，未经用益物权人同意， 土地所有权人不得在上面设置地役权。 4. 土地使用权转让时，地役权随之转让。且地役权不 能单独转让：需役地转让，受让人享有地 役权;供役地转让，地役权对受让人有约束力。

　　考点 15：物权的设立和保护

　　一、不动产的设立和变更等自登记时发生效力。不动 产物权的设立变更转让和消灭，应当登记，自记载于 不动产登记薄时发生效力。未经登记，不发生物权效 力。关于转让物权的合同自成立时生效。不办理物权 登记，不影响合同的效力。依法属于国家所有的自然 资源，所有权可以不登记。

　　二、动产自交付时发生效力。船舶、航空器、机动车 也自交付发生物权效力，但不登记的，不能对抗善意 第三人。

　　三、物权的保护。1.因物权的归属、内容发生争议的， 利害关系人可以请求确认权利。2.无权占有不动产或 者动产的，权利人可以请求返还原物。3.妨害物权或 者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消 除危险。3.造成不动产或者动产毁损的，权利人可以 请求修理、重作、更换或者恢复原状。4.侵害物权， 造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可 以请求承担其他民事责任。5.对于物权保护方式，可 以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 6.侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定 的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事 责任。

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