1 Z 301040 建设工程物权制度

　　1 Z 30104 1 物权的概念和法律特征

　　物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　一、物权的法律特征

　　1. 物权是支配权(比较：债权是请求权)

　　2. 绝对权(义务主体不特定)

　　3. 财产权

　　4. 排他性(“一物一权”)

　　注： 正确理解“一物一权”：一个物上不能同时有两个所有权，但两个担保物权可以并存。

　　【例题·单选】关于物权特征的说法，正确的是( )。【2014】

　　A.物权是一种支配权，需要义务人的行为配合

　　B.物权是一种财产权，直接体现为财产利益的权利

　　C.物权是一种相对权，用以对抗特定的相对人

　　D.物权是不具有排他性的权利，同一物上可以存在几个物权

　　【答案】B

　　【解析】物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　物权具有以下特征：

　　(1)物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为介入。

　　(2)物权是绝对权。物权的权利人可以对抗一切不特定的人。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务。

　　(3)物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利。财产利益包括对物的利用、物的归属和就物的价值设立的担保。

　　(4)物权具有排他性。物权人有权排除他人对于他行使物权的干涉。而且同一物上不许有内容不相容的物权并存，即“一物一权”。

　　二、物权的种类 【重要】

　　(一)所有权(自物权)(四项权能：占有、使用、收益、处分)

　　注：处分权是所有人的最基本的权利，是所有权内容的核心

　　（二） 用益物权(他物权：利用物的使用价值)：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权

　　（三） 担保物权(他物权：利用物的交换价值)：抵押权、质押权、留置权

　　【例题1·单选】下列物权种类中，属于担保物权的是( )。【2017】

　　A.使用权

　　B.收益权

　　C.地役权

　　D.抵押权

　　【答案】D

　　【解析】AB选项为所有权，C选项为用益物权。

　　【例题2·单选】在工程建设中，建设单位对在建工程的权利是( )。【2016】

　　A.债权

　　B.担保物权

　　C.所有权

　　D.用益物权

　　【答案】C

　　【解析】所有权是所有人依法对自己财产(不动产或动产)所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权，又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。

　　【例题3·多选】关于物权的说法，正确的有( )。【2010】

　　A.所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

　　B.用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

　　C.国家所有土地的所有权和使用权都不能转移

　　D.建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权

　　E.两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上

　　【答案】ABE

　　【解析】

　　所有权是所有人依法对自己财产(不动产或动产)所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

　　用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

　　抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。

　　所以可确定所有权、和抵押权、用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产上，国家所有土地的所有权不能转移，使用权可以转移，因此选项C、D错误。

　　订立抵押合同是，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。同一财产可以两个以上的债权人抵押。

　　【提示】

　　1、此知识点为高频考点。物权的权利框架搭建是整个建造法规权利的基础，一定要牢牢把握。

　　2、用益物权是基于对物的使用价值而产生的权利，担保物权是基于对物的交换价值而产生的权利。重点掌握用益物权的种类。

　　1 Z 30104 2 土地所有权、建设用地使用权和地役权

　　一、土地所有权

　　1.我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。耕地承包经营期限为30年。

　　2. 土地承包经营权调整：经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报乡级和县级政府农业主管部门批准。

　　3.国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　4.城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　【例题·多选】关于土地权属的说法，正确的有( )。【2016】

　　A.城市郊区的土地归国家所有

　　B.自留地归集体所有

　　C.城市市区土地归国家所有

　　D.农村土地均归集体所有

　　E.宅基地归农民个人所有

　　【答案】BC

　　【解析】

　　A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

　　B正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　C正确，城市市区的土地属于国家所有。

　　D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外。

　　【提示】

　　此知识点为高频考点。一定要注意区分国家所有的土地和集体所有的土地的用途，国家所有的土地可以民用、商用、军用等，集体所有的土地只能民用。注意，建设用地使用权的权利只能是建立在国家所有的土地上的。

　　二、建设用地使用权【重要】

　　（一）建设用地使用权的概念

　　(1)建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。

　　(2)建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

　　（二）建设用地使用权的设立

　　(1)设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　(2)设立方式：出让、划拨。 (【总结】转让不是设立方式)

　　国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　(3)建设用地使用权自登记时设立(【总结】土地承包经营权不需要登记);登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。

　　(三)建设用地使用权的流转、续期和消灭

　　(1)建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押;

　　(2)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;

　　（3） 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　【例题1·单选】根据《物权法》，建设用地使用权自( )时设立。【2017】

　　A.划拨

　　B.登记

　　C.支付出让金

　　D.转让

　　【答案】B

　　【解析】建设用地使用权自登记时设立。

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　　【例题2·单选】关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是( )。【2015】

　　A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构建物及附属设施应一并处分

　　B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年

　　C.建设用地使用权期间届满的，自动续期

　　D.建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记

　　【答案】A

　　【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

　　【提示】

　　此知识点规定较为琐碎，需要注意细节把握。学习中要注意知识点之间的融会贯通，建设用地使用权，既是用益物权的一种，又是担保物权中的抵押权的第二种抵押物。

　　三、地役权 (注意与相邻权比较：“必要”利用为相邻权;“更好利用”为地役权)【必会】

　　1.地役权的设立

　　(1)地役权是用益物权，一般为有偿取得;

　　(2)当事人应采用书面形式订立地役权合同;

　　(3)地役权自地役权合同生效时设立，其产生不需要登记，但未登记不能对抗善意第三人;

　　(4)土地上已经设立了用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。

　　2.地役权的变动

　　(1)需役地及需役地上的权利转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权;

　　(2)供役地及供役地上的权利转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　【例题1·多选】关于地役权，下列表述正确的是( )。【2017】

　　A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同

　　B.地役权合同应包括解决争议的方法

　　C.地役权自地役权合同签订时设立

　　D.地役权自地役权合同生效时设立

　　E.未经登记，不得对抗善意第三人

　　【答案】ADE

　　【解析】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，并且地役权自地役权合同生效时设立。

　　地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。“一般”与“应”意境相差较大，不建议选B。

　　【例题2·单选】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权转让给丙。关于各方权利的说法，正确的是( )。【2016】

　　A.甲的地役权因办理登记而设立

　　B.乙转让土地使用权应经甲同意

　　C.土地所有权人设立地役权不必经乙同意

　　D.甲的地役权对丙具有约束力

　　【答案】D

　　【解析】

　　A错误，甲的地役权因签订合同而设立。

　　B错误，乙转让土地使用权无需经甲同意。

　　C错误，土地所有权人设立地役权需经乙的同意。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　D正确，丙是权利转让的受让人，地役权对丙具有约束力。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　【提示】

　　此知识点为高频考点，需要理解掌握，地役权的设立通过合同债权关系即可产生，但是不登记不得对抗善意第三人。

　　1Z301043 物权的设立、变更、转让、消灭和保护 【重要】

　　一、不动产物权的设立、变更、转让、消灭

　　(1)登记生效(例外：依法属于国家所有的自然资源，所有权可不登记);

　　(2)登记与合同效力的关系：不登记不转移物权，但不影响合同的效力;拒绝登记要承担违约责任。

　　二、动产物权的设立和转让

　　(1)动产自交付生效；

　　(2)例外情况，动产登记的效力：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。

　　三、物权的保护

　　(1)归属争议：确认权利

　　(2)无权占有：返还原物

　　(3)妨害物权行使：排除妨碍或消除危险

　　(4)毁损：赔偿损失

　　【例题1·多选】根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为( )。【2012】

　　A.合同自办理物权登记时生效

　　B.合同自成立时生效

　　C.未办理物权登记合同无效

　　D.未办理物权登记不影响合同效力

　　E.合同生效当然发生物权效力

　　【答案】BD

　　【解析】本题考查的是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。未办理物权登记，不影响合同效力。

　　【例题2·单选】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )。【2009】

　　A.若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

　　B.甲必须收回房屋并向乙方交付

　　C.丙取得该房屋的所有权

　　D.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

　　【答案】B

　　【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，甲虽然与乙签订合同在先，但是并没有办理房屋登记手续，乙并没有获得房屋所有权;而甲、丙之间则进行了登记，丙取得了房屋所有权，甲无权收回房屋，只能向乙承担违约责任。

　　【例题3·单选】有关物权保护的说法，正确的是( )。【2015】

　　A.物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决

　　B.侵害物权造成权利人损害的，权利人既可以请求赔偿，也可请求承担其他民事责任

　　C.侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任

　　D.物权归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物

　　【答案】B

　　【解析】

　　A错误，物权受到侵害，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

　　C错误，侵害物权，除承担民事责任外，还可能根据情节和后果承担行政责任或刑事责任。18年教材：侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　D错误，物权的归属、内容发生争议的，利害关系人应当确认权利，而不是请求返还原物。

　　B正确，损害赔偿是保护物权的民事途径之一，保护方式可单独适用也可合并适用。