土地所有权、建设用地使用权和地役权

　　建设工程与土地关系密切。建造师有必要对与土地有关的物权作些了解。

　　一、土地所有权

　　土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的 权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地由本 集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。耕地承包经营期 限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地 的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受 法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的， 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民 政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

　　国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分 为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对 耕地实行特殊保护。

　　城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　二、建设用地使用权

　　(一)建设用地使用权的概念

　　建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

　　取得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和 收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　(二)建设用地使用权的设立

　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用 权，不得损害已设立的用益物权。

　　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权 自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使 用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行 政主管部门批准。

　　(三)建设用地使用权的流转、续期和消灭

　　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 (2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

　　三、地役权

　　(一)地役权的概念

　　地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

　　(二)地役权的设立

　　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　(三)地役权的变动

　　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。