第三节房地产投资项目的现金流量

　　【本节考点】

　　【考点】出售型房地产开发项目的现金流量

　　【考点】经营型房地产开发项目的现金流量

　　【考点】房地产置业投资项目的现金流量

　　【本节内容精讲】

　　【考点】出售型房地产开发项目的现金流量★★★

　　对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。

　　投资的大部分形成房地产产品并出售，投资者本身所形成的固定资产很少甚至是零。

　　出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总成本费用。

　　(一)出售型房地产开发项目的现金流入:销售收入

　　(二)出售型房地产开发项目的现金流出:土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用权出让金。

　　(2)城市基础设施建设费。

　　(3)土地房屋征收补偿费用。

　　(4)土地使用权取得税费。

　　2.开发成本

　　(1)勘察设计和前期工程费：包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地“三通一平”等费用。

　　(2)建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

　　(3)基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。

　　(4)公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

　　(5)开发期间税费：是指房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。

　　3.开发费用

　　(1)管理费用：是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，例如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费等。

　　(2)销售费用：是指房地产营销中发生的支出，主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。

　　(3)财务费用：是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。

　　4.销售税费

　　包括营业税、城市维护建设税和教育费附加等。

　　【例题：2012年单选】下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是()

　　A.供水系统工程费

　　B.绿化建设费

　　C.公寓的建安工程费

　　D.托儿所的建设费

　　【答案】D

　　【解析】公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

　　【例题：2012年多选】下列房地产开发项目的税费中，属于销售税费的有()。

　　A.人防工程费

　　B.用电权费

　　C.营业税

　　D.城市维护建设税

　　E.教育费附加

　　【答案】CDE

　　【解析】销售税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　【例题：单选】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物()米以外的各种管线、道路工程的建设费用。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　【答案】B

　　【解析】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。

　　▲本知识点结束

　　【考点】经营型房地产开发项目的现金流量★★

　　房地产开发企业将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发企业拥有房地产的所有权。其投资实际上转换成了项目的固定资产。

　　(一)经营型房地产开发项目的现金流入：租金收益、自营收入、房地产增值等方面。

　　(二)经营型房地产开发项目的现金流出

　　1.固定资产投资

　　2.经营成本

　　(1)人工费

　　(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　(3)绿化养护费

　　(4)清洁卫生费

　　(5)保安费用

　　(6)办公费

　　(7)固定资产折旧费

　　(8)不可预见费

　　(9)保险费

　　(10)物业服务企业管理费和利润

　　(11)法定规费

　　(12)房产税。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产置业投资项目的现金流量★★

　　房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。

　　购买型置业投资现金流入：租金收入、自营收入和转让收入。

　　购买型置业投资现金流出：购买房地产投资和运营期内经营成本。