第四章房地产市场调研

　　【本章内容讲解】

　　第一节 房地产市场调研概述

　　【本节考点】

　　【考点】房地产市场调研的概念★

　　【考点】房地产市场调研的特点★★

　　【考点】房地产市场调研的功能★★★

　　【考点】房地产市场调研的分类★★★

　　【考点】房地产市场调研的原则★

　　【考点】房地产市场调研的程序★

　　【本节内容精讲】

　　【考点】房地产市场调研的概念★

　　房地产市场调研是根据调研目的，运用科学方法，对房地产市场相关信息(包括资料、数据、情报等)进行收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研判，为有关决策者的决策提供科学依据的专业服务活动。

　　(1)根据设定的调研目的，针对要解决的问题所进行的专业服务活动。在进行房地产市场调研时，首先应该明确调研目的。

　　(2)必须运用科学的方法，及时、准确、全面地获取市场信息。

　　(3)要从横向和纵向两个方面去收集和分析各种信息。横向指全面系统的收集和分析相关信息;纵向指对历史信息的分析，揭示房地产市场的发展规律和趋势。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产市场调研的特点★★

　　(1)系统性。

　　①房地产市场调研组织的系统性。

　　②房地产市场调研过程的系统性。

　　③房地产市场调研内容的系统性。

　　④房地产市场调研信息处理的系统性。

　　(2)连续性。

　　(3)跟踪性。

　　(4)目的性。

　　(5)客观性。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产市场调研的功能★★★

　　(1)市场描述功能。

　　(2)市场诊断功能。

　　(3)市场预测功能。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产市场调研的分类★★★

　　注：全面调研和非全面调研的区别在于调研对象所包括的单位是否完全.而不在于最后取得的结果是否反映总体数量的特征。

　　房地产市场调研还可以按照其他不同的分类原则进行分类。例如:

　　按市场调研登记时间的连续性不同,分为一次性调研、定期调研和经常性调研;

　　按搜集信息方式的不同，可分为文案调研和实地调研;

　　按市场调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研;

　　按市场调研主体的不同，可分为委托调研和自行调研等。

　　在实际工作中，调研人员应根据调研目的和任务.综合评估各种市场调研类型，选择并运用最恰当的市场调研类型组合以得到最佳的调研成果。

　　【真题：2012年单选】在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的( )。

　　A.性质 B.现状特征C.原因D.发展趋势

　　【答案】C

　　【解析】因果性调研主要找出事情的原因和结果。

　　【真题：2013年单选】房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研，这是按照( )不同划分的。

　　A.调研深度

　　B.调研对象

　　C.调研方式

　　D.调研主体

　　【答案】A

　　【解析】按市场调研深度不同划分。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产市场调研的原则★

　　(一)真实性和可靠性原则

　　(二)全面性和关联性原则

　　(三)时效性和经济性原则

　　经济性原则的关键是选择适当的调研方式和方法。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产市场调研的程序★

　　房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息搜集阶段、研究阶段和总结阶段。 (一)准备阶段

　　(1)确定市场调研任务(是前提)。主要包括选择调研课题和初步探索两项工作。

　　(2)设计市场调研方案(是行动纲领和重要保证)。科学设计市场调研方案是保证市场调研取得成功的关键。

　　市场调研总体方案包括以下内容：

　　①确定调研目的和任务。

　　②确定调研对象和调查单位。

　　③确定调研项目。

　　④设计调查表或问卷。

　　⑤确定调研的空间和时间。

　　⑥确定调研方式和方法。

　　⑦确定信息整理和分析方法。

　　⑧确定提交报告的方式。

　　⑨制定调研的组织计划。

　　⑩市场调研的经费预算。

　　⑪编制市场调研计划书。

　　(3)组建市场调研队伍。

　　调研人员应具备的基本能力包括：①较敏锐的市场观察能力;②较好的学习能力;③较强的综合分析能力;④较好的人际沟通能力。

　　(二)信息搜集阶段(最关键)

　　按市场信息负载形式的不同，分为文献性资料、物质性资料、思维性资料;

　　按市场调研信息范围不同，分为宏观市场资料和微观市场资料;

　　按市场调研信息时间不同，分为动态市场资料和静态市场资料;

　　按市场调研信息产生过程的不同.可分为原始资料和二手资料。

　　原始资料也称为一手资料，是指调研人员根据调研任务的需要，通过在市场实地调查获取的第一手资料，具有直观、具体、零碎等特点。

　　在房地产市场调研中，按照搜集原始资料内容的不同可将其分为四类：

　　二手资料也称为次级资料、间接资料，是相对于原始资料而言的，是指以前收集好的而且通常已经使用过的资料。一般来说，二手资料是其他机构或个人提供的现成的资料。如政府部门的统计年鉴、公开发布的社会经济数据、科研机构或咨询机构提供的科研报告和市场调研报告、企业内部的资料等。

　　(三)研究阶段

　　主要任务是对搜集到的信息进行去伪存真、由此及彼、由表及里的鉴别、整理和统计分析。

　　鉴别信息就是对所搜集到的信息，包括全部的文字和数据进行全面审核。

　　整理信息是对经鉴别后的信息进行分类编号和初步加工。

　　(四)总结阶段

　　这一阶段的主要任务是撰写市场调研报告、总结市场调研工作和评估调研结果。

　　【例题：单选】下列房地产市场调研工作内容中，属于调研准备阶段工作的是()。

　　A.收集文献资料信息

　　B.设计市场调研方案

　　C.撰写市场调研报告

　　D.统计分析资料数据

　　【答案】B

　　【解析】调研准备阶段工作包括(1)确定市场调研任务(是前提);(2)设计市场调研方案(是行动纲领和重要保证);(3)组建市场调研队伍。