第二节供求理论

　　【本节考点】

　　1.房地产需求

　　2.房地产供给

　　3.房地产均衡价格

　　【本节内容精讲】

　　一、房地产需求★

　　(一)房地产需求的概念

　　房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

　　房地产市场需求是所有的消费者需求的总和。

　　(二)决定房地产需求量的因素

　　①该种房地产的价格水平。

　　需求规律：价格↑需求↓，价格↓需求↑

　　需求规律的例外：炫耀性物品和吉芬物品

　　②消费者的收入水平。

　　③消费者的偏好。

　　④相关物品的价格水平。

　　⑤消费者对未来的预期。

　　当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。

　　(三)房地产需求曲线

　　是一条向右下方倾斜的需求曲线。

　　【例题11：2012年多选】影响房地产需求量的因素主要有()。

　　A.房地产的价格水平

　　B.房地产开发的技术水平

　　C.消费者的收入水平

　　D.消费者的偏好

　　E.房地产开发商对未来的预期

　　【答案】ACD

　　【解析】决定房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。

　　二、房地产供给★

　　(一)房地产供给的概念

　　房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。

　　房地产市场供给是所有房地产开发企业和拥者供给的总和。

　　潜在供给量=存量—灭失量—转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　(二)决定房地产供给量的因素

　　①该种房地产的价格水平。

　　供给规律：价格↑，供给↑;价格↓，供给↓

　　②该种房地产的开发建设成本。

　　建设成本↑，房地产开发利润率就会↓，从而会使该种房地产的供给↓;反之亦然

　　③该种房地产的开发技术水平。

　　开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。

　　④房地产开发商对未来的预期。

　　如果房地产开发商对未来的市场看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定房地产投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给;如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

　　当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加;反之，该种房地产的当前供给通常会减少。

　　由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　【例题12：2011年多选】导致房地产供给缺乏弹性的原因有()。

　　A.房地产需求的难测性

　　B.土地总量不可增加

　　C.房地产开发期长

　　D.房地产不可移动

　　E.城镇化速度加快

　　【答案】BCD

　　【解析】由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　【例题13：2014年多选】导致房地产供给缺乏弹性的原因有()。

　　A.城市化进程加快

　　B.土地总量有限

　　C.房地产开发周期长

　　D.房地产不可移动

　　E.政府垄断建设用地使用权出让市场

　　【答案】BCDE

　　【解析】考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　(三)房地产供给曲线

　　是一条向右上方倾斜的供给曲线。

　　三、房地产均衡价格★★

　　房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。

　　房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

　　【例题14：2013年单选】当房地产供给一定时，房地产价格与房地产()正相关。

　　A.需求量

　　B.开工量

　　C.销售量

　　D.竣工量

　　【答案】A

　　【解析】当房地产供给一定时，房地产价格与房地产需求量正相关。2012年本知识点考核负相关。

　　【例题15：2012年单选】房地产价格与房地产()负相关。

　　A.需求

　　B.供给

　　C.开发成本

　　D.价值

　　【答案】B

　　【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性

　　房地产的供求状况分为以下4种类型：

　　①全国房地产总的供求状况。

　　②本地区房地产总的供求状况。

　　③全国同类房地产的供求状况。

　　④本地区同类房地产的供求状况。

　　决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。

　　【例题16：2013年单选】房地产供求状况中，对某一房地产的价格水平起直接决定作用的是()。

　　A.全国房地产总的供求状况

　　B本地区房地产总的供求状况

　　C.全国同类房地产的供求状况

　　D.本地区同类房地产的供求状况

　　【答案】D

　　【解析】决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。