中级经济师考试考点：国有建设用地使用权抵押

　　【补充-抵押的内涵】

　　1.抵押权的设定

　　■可以设定抵押权的建设用地使用权

　　☆通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权，可以抵押

　　☆通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押

　　■不得设定抵押的范围

　　☆权属有争议的土地

　　☆教育、医疗、市政等公共福利建设用地使用权

　　☆列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其建设用地使用权

　　☆已公告列入拆迁范围的房地产

　　☆依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产

　　☆其它

　　■设定建设用地使用权抵押权的注意问题

　　☆同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值

　　☆两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割

　　☆地随房地，房随地走

　　☆共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意

　　☆已租赁的建设用地使用权抵押，应告知抵押权人，原租赁合同继续有效(抵押不破租赁)

　　☆土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估

　　☆抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人

　　☆抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限

　　☆应办理抵押登记，抵押权自登记时设立

　　2.抵押的程序

　　■签订抵押合同

　　■公证

　　■抵押登记

　　■注销登记

　　3.抵押登记制度

　　■应当向土地所在地县级以上地方人民政府规定的部门办理建设用地使用权抵押登记

　　■抵押合同自抵押登记之日起生效

　　■办理登记应提交的文件(7类)

　　☆抵押当事人身份明和法人资格证明

　　☆抵押登记申请书

　　☆抵押合同

　　☆国有土地使用证

　　☆有权设定抵押的证明材料

　　☆证明抵押用地价值的材料

　　☆其它

　　■登记的主要内容

　　☆被担保的金额

　　☆抵押权人姓名或单位名称

　　☆债权等

　　■登记机关在产权证上进行他项权利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书

　　【例题1·单选题】【2008年真题】办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。

　　A.抵押合同　　　　　　　　　　　B.抵押登记申请书

　　C.国有建设用地使用权出让合同　　D.国有土地使用证

　　[答案]C

　　[解析]本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。

　　【例题2·单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为()。

　　A.7月1日 B.7月2日

　　C.7月9日 D.7月10日

　　[答案]C

　　[解析]抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　4.抵押建设用地使用权的占用与管理

　　■由抵押人占用与管理抵押的土地

　　■抵押权人有权进行监督检查

　　■当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保

　　■抵押的土地可以出租转让，但价款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有

　　5.抵押建设用地使用权的处分

　　■抵押建设用地使用权处分的条件(5种情况)

　　☆抵押期届满，抵押权人未受清偿

　　☆抵押人死亡引起无法履行债务

　　☆抵押人在抵押合同期宣告破产或解散

　　☆抵押人擅自处分抵押物

　　☆抵押合同约定的其他情况

　　■抵押建设用地使用权处分的受偿

　　☆处分抵押物所得金额的分配顺序

　　☆支付处分抵押物的费用

　　☆扣除抵押物应缴纳的税费

　　☆偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

　　☆赔偿违约给抵押权人造成的损害

　　☆ 剩余金额交还抵押人

　　☆同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序

　　☆已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿

　　☆已登记的先于未登记的 均未登记，按债权比例清偿

　　☆抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产，可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿

　　6.抵押权的灭失

　　■因债务清偿而灭失

　　■债务清偿以外的原因而灭失

　　☆抛弃

　　☆协议灭失

　　☆土地灭失

　　☆混同

　　7.最高额抵押权

　　■概念

　　☆指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保

　　■法律规定

　　☆设立前已存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围

　　☆确定前，债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人有约定的除外

　　☆确定前，部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容

　　■最高抵押权的确定

　　☆约定的债权确定期间届满

　　☆没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的

　　☆新的债权不可能发生

　　☆抵押财产被查封、扣押

　　☆债务人、抵押人被宣告破产或被撤销

　　☆其它