房地产投资项目盈亏平衡分析

　　一、盈亏平衡分析的概念及基本原理

　　利润=销售收入-总成本-税金

　　□盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。

　　□盈亏平衡分析的目的：是确定投资活动的盈亏平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小，并有针对性地制定对策

　　□线性盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系(一次函数)的盈亏平衡分析

　　□曲线形盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析

　　二、固定成本与变动成本的分解

　　(一)概念

　　1.固定成本是指在一定范围内，不随产量变化而变化的成本。

　　2.变动成本是指在一定范围内，随产量变化而呈现线性变化的成本

　　(二)分解方法

　　1.费用分解法

　　2.高低点法-求出单位变动成本

　　■首先利用公式求出v

　　■可变成本=单位变动成本×产量

　　■总固定成本=最高或最低时的总成本-对应的可变成本

　　3。回归分析法

　　三、线性盈亏平衡分析

　　(一)线性盈亏平衡分析的假设条件

　　1.产量=销售量 2。产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。

　　3.产量变化，售价不变，销售收入是销售量的线性函数。4。总固定陈本保持不变。5。同时开发几种产品时，应将其组合折算成一种产品。6。采用数据均为正常年份数据。

　　(二)盈亏平衡点的计算

　　1。图解法

　　□横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出

　　□画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)

　　□将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

　　□画出销售收入线

　　□销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量

　　□盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小

　　2。数学计算法

　　□盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量

　　F(x)=C(x)+E(x)

　　Px=CF+vx+E(x)

　　盈亏平衡点即为E(x)=0时，求x或P。

　　□用产量或销售量表示盈亏平衡点

　　□用销售额表示盈亏平衡点

　　□用生产能力利用率表示盈亏平衡点

　　□经营安全率(f)

　　(三)盈亏平衡的评价原则

　　盈亏平衡点越低越好。