第十章 房地产估价

　　一、单项选择题

　　1. 一般情况下，运用市场法时要求选择( )可比实例。

　　A.1～3宗

　　B.3～10宗

　　C.10宗以上

　　D.任意

　　[答案]：B

　　[解析]：参见教材P242

　　2. 在统一货币单位时，通常采用( )。

　　A.元

　　B.角

　　C.分

　　D.不一定

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P242

　　3. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为( )元人民币/m2。

　　A.3697

　　B.3772

　　C.3769

　　D.3758

　　[答案]：D

　　[解析]：不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价

　　500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78

　　4. 某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为( )万元。

　　A.45

　　B.50

　　C.55

　　D.48

　　[答案]：D

　　[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(万元)

　　5. 某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为( )元/平方米。

　　A.2443

　　B.2394

　　C.2376

　　D.2582

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P244

　　此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

　　6. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

　　A.323

　　B.275

　　C.273

　　D.258

　　[答案]：B

　　[解析]：本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式：

　　(1)正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费

　　(2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

　　设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则

　　x=297-8%x，x=275万元。

　　7. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　[答案]：A

　　8. 由市场比较法估价得到的价格称为( )。

　　A.市场价格

　　B.成本价格

　　C.比准价格

　　D.基准价格

　　[答案]：C

　　[解析]：市场法测算出的价格称为比准价格、成本法测算出的价格称为积算价格、收益法测算出的价格称为收益价格。

　　9. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　[答案]：D

　　[解析]：本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150

　　土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米