【例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查资本金利润率的计算。

　　【例题】(2016年真题)在同一个房地产投资方案中，资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)的关系是(　)。

　　A.R>r

　　B.R

　　C.R=r

　　D.无法判断两者的大小

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查静态盈利性指标及其计算。资本金利润率=年税前利润或年平均税前利润/资本金×100%。资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/资本金×100%。因此，资本金利润率>资本金净利润率。

　　【例题】对于相同的两个房地产投资方案，某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')之间的关系是(　)。

　　A.Pb

　　B.Pb≤Pb'

　　C.Pb=Pb'

　　D.Pb>Pb'

　　『正确答案』D

　　『答案解析』由于动态的有折现，所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期。

　　【例题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查利息备付率的计算。

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　　【例题】(2013年真题)对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为(　)两部分。

　　A.固定成本和变动成本

　　B.会计成本和经济成本

　　C.显性成本和隐性成本

　　D.私人成本和社会成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡分析基本原理。对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分为固定成本和变动成本。

　　【例题】(2012年真题)下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是(　)。

　　A.CF/P-V-T

　　B.P·CF/P-V-T

　　C.CF/Q+V+T

　　D.P-T-CF/Q

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡点的计算。用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)为：BEP(P)= CF/Q+V+T。

　　【例题】(2014年真题)在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用(　)表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

　　A.销售量

　　B.销售单价

　　C.销售额

　　D.单位产品变动成本

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正确答案』A

　　『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000

　　可销售面积=40000×80%=32000

　　销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量

　　设单位变动成本为x

　　0.45×32000=5000+40000x

　　x=0.235(万元)

　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。

　　【例题】(2016年真题)某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性分别为-1.8、2.6和-1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是(　)。

　　A.E1、E2、E3

　　B.E3、E2、E1

　　C.E2、E1、E3

　　D.E1、E3、E2

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查单因素敏感性分析方法。财务净现值对某一因素的敏感度系数的绝对值越大，表明财务净现值对该因素敏感度越高。