中级经济师考试案例分析题(由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0..5分)

　　1、( 四)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提_驭.每兰20万元：2009年，甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元。2010月1月经宙计，2009年实际物业服务支出为250万元，结余30万元。

　　该住宅小区业主委员会与甲物业服务企业签订的物业服务合同属于(　　)。

　　A 、 有名合同

　　B 、 要式合同

　　C 、 劳务合同

　　D 、 集体合同

　　答案： B,C,D

　　解析：物业合同属于无名合同、要式合同、劳务合同、集体合同、有偿合同。

　　2、 下列关于2009年物业服务支出结余30万元的说法，正确的是 (　　)。

　　A 、 该30万元应归甲物业服务企业

　　B 、 该30万元应视作甲物业服务企业的酬金

　　C 、 该30万元应作为奖金发放给甲物业眼务企业的员工

　　D 、 该30万元应归该住宅小区的全体业主

　　答案： D

　　解析： 根据酬金制的概念，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

　　3、 根据 《物业服务定价成本监审办法(试行) 》，可以列入该住宅小区物业服务支出的为 (　　)。

　　A 、 甲物业服务企业清洁人员工资

　　B 、 甲物业服务企业管理费分摊

　　C 、 更换该小区共用水泵所需费用

　　D 、 甲物业服务企业的该小区项目部办公费

　　答案： A,B,D

　　解析： 更换该小区共用水泵所需费用应通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。

　　4、 该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为 (　　)。

　　A 、 该住宅小区业主支付固定的物业服务费

　　B 、 甲物业服务企业固定成本的比例较低

　　C 、 甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高

　　D 、 该住宅小区管理处是独立的会计主体

　　答案： C,D

　　解析： 选项A“该住宅小区业主支付固定的物业服务费”无此说法，选项B“ 甲物业服务企业固定成本的比例较低”不正确，应改为“ 比例较高”。

　　5、(五)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　张某欲购买一总价为180万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60 %，其余为银行提供的贷款年利率为8%、贷款期限为8年、按季等额还本付息的抵押贷款。张某的投资属于( ) 。

　　A 、 房地产开发投资

　　B 、 房地产间接投资

　　C 、 房地产置业投资

　　D 、 房地产直接投资

　　答案： C,D

　　解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的过程，投资者参与有关管理。房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。房地产置业投资是指投资者对房地产市场上正在运行中的房地产实物资产，通过购买或租赁方式取得其所有权或使用权的行为。张某欲购买，因此属于房地产置业投资，也是房地产直接投资。

　　6、 张某购买该店铺的首付款为( )万元。

　　A 、 72

　　B 、 108

　　C 、 117

　　D 、 180

　　答案： B

　　解析： 180×60%=108(万元)。

　　7、 银行提供的抵押贷款的实际年利率为( ) 。

　　A 、 B.00 %

　　B 、 16 %

　　C 、 B.24 %

　　D 、 B.30 %

　　答案： C

　　解析： 每年有四个季度，则实际利率为(1+8%÷4)4-1-O.0824=8.24%。

　　8、 张某每季归还银行抵押贷款的还本付息额为( )万元。

　　A 、 2 .250

　　B 、 2 .295

　　C 、 3.068

　　D 、 5.625

　　答案： C

　　解析：

　　9、(五)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　建筑公司因结构调整决定进行房地产开发，经市建设主管部门批复，在二道区取得了一桩土地开发建设项目。房地产开发的特点有 ( )。

　　A 、 位置固定性

　　B 、 项目复杂性

　　C 、 风险性

　　D 、 投资回报率高

　　答案： A

　　解析：房地产开发的特点有：①位置固定性;②项目多样性;③开发条件差;④开发周期长;⑤投资规模大。

　　10、 该公司管理人员编制了工程建设活动管理程序，包括 ( )。

　　A 、 工程建设准备

　　B 、 施工招标

　　C 、 施工建设

　　D 、 分部工程

　　答案： A,B,C

　　解析： 对房地产开发项目中的工程建设活动进行管理，着眼于房地产开发项目实体的形成，其程序和内容如下：①工程建设准备;②施工招标;③施工建设;④竣工④竣工验收。

　　1、 房地产开发合同通常包括的内容有 ( )。

　　A 、 合同当事人、合同标的

　　B 、 标的的数量和质量

　　C 、 合同价标款或酬金

　　D 、 单项工程

　　答案： A,B,C

　　解析： 房地产开发合同通常包括以下几项内容：①合同当事人;②合同标的;③标的的数量和质量;④合同价款或酬金;⑤合同期限、履行地点和方式;⑥违约责任;⑦解决争议的方法。

　　2、 在房地产开发过程中业主和施工方产生矛盾，双方打算通过互相沟通谅解的方式来维护长期合作的友好关系，应采用( )解决纠纷。

　　A 、 协商方式

　　B 、 诉讼方式

　　C 、 书面方式

　　D 、 电报方式

　　答案： A

　　解析： 地产开发合同争议的解决方式主要有：①协商;②调解;③仲裁;④诉讼。据此可排除选项C、选项D，又依题意，故选A项。