2016年土地估价师考试《估价实务》练习(10)

　　2016年土地估价师考试《估价实务》练习：

　　1、 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论

　　2、 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：这是土地价格的一般属性。

　　3、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：这是土地价格的根本属性。

　　4、土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。( )

　　标准答案： 错误

　　解　　析：土地估价原则是有直接或间接的联系，应当综合运用，正确把握土地价格。

　　5、 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：剩余法估价及收益还原法总收益的测算，应用了预期收益原则。

　　6、 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。

　　7、 对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

　　8、 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。( )

　　标准答案： 错误

　　解　　析：可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。

　　9、 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格

　　10、 收益还原法里用到的收益是指客观收益。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：客观收益是收益还原法里用到的收益。

　　11、 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )

　　标准答案： 错误

　　解　　析：运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。

　　12、 综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。( )

　　标准答案： 正确

　　解　　析：根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。

　　13、 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。( )

　　标准答案： 错误

　　解　　析：还原率=安全利率+风险调整值。土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。

　　14、 采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。( )

　　标准答案： 错误

　　解　　析：安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。

　　15、 收益还原法的关键是还原利率的确定。( )

　　标准答案： 错误

　　解　　析：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。