2016年土地估价师《土地估价实务》题库训练（5）

　　1、 采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( )。

　　A.职工工资

　　B.改扩建费用

　　C.房屋火灾保险

　　D.维修费用

　　标准答案： b

　　解　　析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。

　　2、 在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )

　　A.实际收益

　　B.客观纯收益

　　C.实际纯收益

　　D.实际总收益

　　标准答案： b

　　解　　析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。

　　3、 若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( )。

　　A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

　　B.P=a/r

　　C.P=a/(r±s)

　　D.P=a/r±b/r2

　　标准答案： b

　　解　　析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：

　　P=a/r

　　式中：P——土地价格;

　　a——土地纯收益;

　　r——土地还原率。

　　可知答案为B.P=a/r

　　4、 收益还原法不适宜用于评估( )用地。

　　A.商业

　　B.写字楼

　　C.酒店

　　D.学校

　　标准答案： d

　　解　　析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。

　　5、 房地出租中，( )的费用计算与房屋重置价无关。

　　A.管理费

　　B.维修费

　　C.保险费

　　D.房屋折旧费

　　标准答案： a

　　解　　析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。

　　6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。

　　A.1350

　　B.1533

　　C.1611

　　D.1722

　　标准答案： c

　　解　　析：1.土地使用年期无限时的计算公式

　　P=a/r±b/r2

　　式中：P、a、r含义同前;

　　b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2， 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

　　7、 收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。

　　A.经营收益

　　B.总收益

　　C.总费用与总收益之和

　　D.纯收益

　　标准答案： d

　　解　　析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。

　　8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。

　　A.评估

　　B.计

　　C.资本

　　D.建筑

　　标准答案： d

　　解　　析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。

　　9、 评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。

　　A.市场比较法

　　B.收益还原法

　　C.成本逼近法

　　D.剩余法

　　标准答案： A

　　解　　析：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。

　　10、 采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出( )。

　　A.0.5个百分点左右

　　B.1个百分点左右

　　C.2个百分点左右

　　D.标准未规定

　　标准答案： b

　　解　　析：根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。

　　11、 采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为( )。

　　A.评估对象所产生的收益

　　B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

　　C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益

　　D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

　　标准答案： d

　　解　　析：根据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。

　　12、 预期收益原则可以在( )中得以运用。

　　A.成本逼近法

　　B.市场比较法

　　C.成本法和剩余法

　　D.剩余法和收益还原法

　　标准答案： d

　　解　　析：剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收益原则。

　　13、 确定还原利率采用( )加上风险调整值的办法。

　　A.利润率

　　B.安全利率

　　C.存款利率

　　D.贷款利率

　　标准答案： b

　　解　　析：根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。

　　14、 求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。

　　A.经营费用

　　B.土地租金

　　C.投资利率

　　D.土地还原率

　　标准答案： d