2016年注册土地估价师考试土地估价实务练习十

　　某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2;4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。

　　据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2.日)(m2指建筑面积，下同)，

　　写字楼的实际租金为3.5元/(m2.日);同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m2..日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%;写字楼为4.0元/(m2。日)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原原率为9%。

　　1.解题思路与方法选用

　　先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。

　　2.解题步骤

　　第一步：计算大厦房地年总收益

　　商场年总收益=5.0元/(m2•日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125万元

　　写字楼年总收益=4.0元/(m2•日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2万元房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元

　　第二步：计算房地出租年总费用

　　年总管理费=1133.325万元×5.%=56.67万元

　　年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276万元

　　年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元

　　年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元

　　年折旧费=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875万元

　　年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元

　　第三步：计算房地年纯收益

　　纯收益=(1133.325--445.945)万元=687.38万元

　　第四步：计算目前房地产总价值

　　总价值

　　其中，a为纯收益687.38万元

　　r为综合还原率9.%

　　n为房地产收益年限(50-5)年=45年

　　总价值=687.38万元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52万元

　　第五步：计算大厦房产现值

　　重置价格=3000元/㎡×(4000+7500)㎡=3450万元

　　房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元

　　第六步：计算大厦所占用土地目前的地价

　　总地价=房地产总价-房产现值-(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元

　　单位地价=4245.145万元/2875㎡=14765.7元/㎡