2016年注册土地估价师考试土地估价实务练习八

　　某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。

　　土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。

　　其他有关资料：

　　(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。

　　(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。

　　(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。

　　(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。

　　(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。

　　(6)土地还原率为6%。

　　(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

　　1.解题思路与方法选用

　　根据题意，估价对象处于基准地价覆盖区域，且有较完整的基准地价系数修正体系，适宜选用基准地价系数修正法评估。

　　2.解题步骤

　　(1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平，该宗地处于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2。(2)确定宗地影响因素修正系数，根据本题所提供的资料，得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(3)确定年期修正系数评估基准日为2009年7月1日，该宗地2005年7月1日办理土地出让手续，出让年期为50年，于估价期日的土地剩余使用年期为46年，工业用地法定最高出让年期为50年，土地还原率为6%，则使用年期修正系数为

　　y=[1—1/(1+6%)46]/[1—1/(1+6%)50]=0.9849

　　(4)确定期日修正系数

　　该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2008年1月1 日，宗地估价期日为2009年7月1日，则期日修正系数=(1+0.5%)18=1.0939

　　(5)确定容积率修正系数

　　根据本题所提供的资料，五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的容积率修正系数为1，以此为基准容积率每增加或降低0.1，均向上修正2个百分点。

　　待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6000/5000=1.2

　　容积率修正系数=1+2×2%=1.04

　　(6)土地开发程度修正

　　该宗土地开发程度为红线外“五通”，红线内“五通一平”，与基准地价内涵不一致，需进行宗地开发程度修正。

　　开发程度修正额=(10×5)元/m2—50元/m2

　　(7)计算宗地价格

　　待估宗地单位地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×

　　期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额

　　=[500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.o4+50]元/m2

　　=638元/m2

　　宗地总价=638万元×&1t;(5500--500)/10000=319万元

　　(8)地下电缆减价修正

　　地下电缆减价=500元/m× 60m=3万元

　　最后地价=(319—3)万元=316万元