2016年注册土地估价师考试土地估价实务练习二

　　某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

　　项目其他有关资料如下：

　　(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。

　　(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。

　　(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的l2%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%.银行贷款利息率为10%。

　　1.解题思路

　　本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，

　　最后估算允许贷款的额度。

　　2.用收益还原法测算房地产总价

　　第一步：计算年出租总收入

　　房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000 m2

　　商场建筑面积=3000 m2

　　办公楼建筑面积=(15000-3000) m2=12000 m2

　　商场年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972万元

　　办公楼年出租收入=150元/㎡×12000㎡×12×80%=17280000元=1728万元

　　年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元

　　第二步：计算年房地费用

　　年管理费=年租金×10.%=2700万元×10.%=270万元

　　年维修费=年租金×8 %/=2700万元×8 %=216万元

　　年保险费=建安造价×2‰=3000元/㎡×(3×5000)㎡×2‰=90000元=9万元

　　年税金=年租金×12.%=2700万元×12.%=324万元

　　年折旧=建安造价/47=4500/47万元=95.74万元

　　年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元

　　第三步：计算年房地纯收益

　　年房地纯收益=年出租总收人—房地费用=(2700—914.74)万元=1785.26万元

　　第四步：计算房地产总价

　　假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式