土地估价师考试土地估价实务基础多选题（1）

　　1、 供需原则应该以( )等原则为基础。

　　A. 预期收益原则

　　B.变动原则

　　C.竞争原则

　　D.贡献原则

　　E.协调原则

　　标准答案： a, b, c

　　解　　析：供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则等原则为基础。

　　2、 个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和( )。

　　A.区域楼层限制

　　B.深度

　　C. 路网状况

　　D. 土地使用权年限

　　E.物价水平

　　标准答案： b, d

　　解　　析：区域楼层限制、路网状况应当属于区域因素。物价水平是一般因素。

　　3、 替代原则可以在( )估价方法中得以应用。

　　A. 路线价法

　　B.市场比较法

　　C.基准地价系数修正法

　　D. 收益还原法

　　标准答案： a, b, c, d

　　解　　析：路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法都应用了市场比较法。

　　4、 影响土地分等定级的因素很多，确定主导影响因素应遵循的原则为( )。

　　A. 对土地分等定级有重大影响和作用

　　B.容易获得，数据口径要求一致

　　C.覆盖面广，并具有针对性

　　D.作用程度大，且在全区域范围内作用程度一致

　　E.因素变化区间比较小

　　标准答案： a, b, c

　　解　　析：主导影响因素应遵循的原则为对土地分等定级有重大影响和作用、容易获得，数据口径要求一致、覆盖面广，并具有针对性。

　　5、 下面有关土地定级单元的叙述中正确的是( )。

　　A.定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位

　　B.划定的土地定级单元是一均质地域

　　C.土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块

　　D.定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性

　　标准答案： a, b, c

　　解　　析：定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位; 划定的土地定级单元是一均质地域; 土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块。

　　6、 在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。

　　A.行政因素

　　B.社会因素

　　C.经济因素

　　D.交通条件

　　E.环境状况

　　标准答案： a, b, c

　　解　　析：行政因素、社会因素、经济因素属于一般因素。

　　7、 在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件( )。

　　A. 确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益

　　B.土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益

　　C.必须是持续且具有规律产生的收益

　　D.是安全可靠的收益

　　标准答案： b, c, d

　　解　　析：特殊的、偶然的要素所带来的收益不是客观收益。

　　8、 经营性企业在经营过程中的总费用包括( )。

　　A.销售成本

　　B.销售费用

　　C.销售税金

　　D.经营利润

　　标准答案： a, b, c, d

　　9、 在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法不正确的是( AD )。

　　A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数

　　B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数

　　C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用加和的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数

　　D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数积算的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数。

　　标准答案： a, d

　　10、 在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有( )。

　　A.相邻房地产的交易

　　B.买方或卖方以往存在业务关系

　　C.买方或卖方不了解市场行情

　　D.受债权债务关系的响

　　标准答案： a, c, d