土地估价师《土地管理基础与法规》第十二章考点解析：地价管理_第2页

　　考点3：地价管理的内容

　　1、 基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

　　2、 建立土地价格评估制度。

　　3、 制定协议出让国有土地使用权最低限价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块据级别基准地价的70%。

　　4、 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不和瞒报或者作不实的申报。

　　5、 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。

　　考点4：城镇基准地价与标定地价

　　1、 基准地价的概念：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。

　　2、 基准地价的作用：

　　(1) 建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务;

　　(2) 为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据;

　　(3) 充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式;

　　(4) 为征收土地税费提供诊所;

　　(5) 是政府制定协议出让最低价标准的依据。

　　(6) 为政府管理地产市场提供价格依据;

　　(7) 为企业改制、核定个事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。

　　3、 基准地价的表现形式：

　　(1)级别基准地价;(2)区片基准地价;(3)路线价

　　4、 级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。

　　5、 区别基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成若干个更小的均质区域，然后评估出区片的基准地价。

　　6、 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

　　7、 标定地价的概念：是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。

　　8、 基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

　　9、 标定地价的作用：

　　(1) 为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据;

　　(2) 为企业清产核资和股份制改造中确定土地资产量提供依据;

　　(3) 为国家核定土地增值税和税制改革提供依据;

　　(4) 为政府制定土地市场管理政策提供依据。

　　10、 基准地价和标定地价是国家建立地价体系的重要内容。