土地估价师《土地管理基础与法规》第十一章考点解析：土地市场交易与监管

　　第十一章 土地市场交易与监管

　　考点1：土地市场概念

　　1、 狡义的土地市场概念：是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所、不动产交易所等。

　　2、 广义的土地市场概念：是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

　　3、 土地市场的主体：土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者、管理者。

　　(1) 供给者：是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者、开发者、使用者(含经营者)。

　　(2) 需求者：是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。

　　(3) 中介者：在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数，对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人)来完成。

　　(4) 管理者：市场管理者的基本任务在于维持交易秩序、提高交易质量和效率、协调土地交易关系，维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调交易关系。

　　4、 土地市场客体：土地市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。土地产权关系是土地关系中最核心的关系。

　　考点2：土地市场的特点

　　1、 土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的特征，这些牲表现如下：

　　(1) 交易实体的非移动性：土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。

　　(2) 土地市场的地域性。

　　(3) 土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。

　　(4) 流通方式的多样性：土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖出价外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。表明了土地市场流通方式的多样性的特点，是土地市场特有的。

　　(5) 土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。