土地估价师《土地管理基础与法规》第二章考点解析：土地的分类

　　第二章 土地的分类

　　考点1：土地的基本类别

　　1、 一级类型3个，二级类型15个，三级类型71个。其中一级类即基本类别，包括建设用地、农用地和未利用土地三类。

　　2、 未利用地是指还未利用的土地，包括未利用土地、其他未利用土地。

　　3、 土地利用现状采用一级、二级两个分类体系，共分为12个一级类，57个二级类。

　　4、 土地的分类：

　　(1) 耕地：指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地;以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树土的土地，平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。包括水田、水浇地、旱地。

　　(2) 园地：包括果园、茶园、其他园地

　　(3) 林地：有林地(红树林地和竹林地)、灌木林地、其他林地

　　(4) 草地：天然牧草地、人工牧草地、其他草地

　　(5) 商服用地：批发零售用地、住宅餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地

　　(6) 工矿仓储用地：工业用地、采矿用地、仓储用地

　　(7) 住宅用地：城镇住宅用地、农村宅基地

　　(8) 公共管理与公共服务用地：机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地

　　(9) 特殊用地：农事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地

　　(10) 交通运输用地：铁路用地、公路用地、街巷用地、农村道路、机场用地、港口码头用地、管道运输用地

　　(11) 水域及水利设施用地：河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、沿海滩涂、内陆滩涂、沟渠、水工建筑用地、冰川及水久积雪

　　(12) 其他土地：空闲地、设施农用地、田坎、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地

　　考点2：建设用地的主要特征

　　(一)建设用地的特征：

　　1、承载性与非生态利用性。建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。

　　2、土地利用逆转相对困难。一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。

　　3、土地利用的集约性。农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。

　　4、区位选择的重要性。

　　5、无限性与再生性。建设用的的无限延伸，而土地的供应却是有限的。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。

　　6、空间性与实体性。建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。

　　考点3：农用地的主要特征

　　1、 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

　　2、 农用地的特征主要包括：

　　(1) 生态利用性。农用地主要是依赖于土地的肥力，直接从耕作层中生产农作物，它对土壤、气候等自然条件有十分严格的要求。农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态——经济复合系统。

　　(2) 利用逆转性。即在法律法规允许的情况下，农用地内部各用途之间可以互相转换，并且具有回复到原用途的可能性。

　　(3) 利用的相对粗放性。与建设用地相比，农用地产生的经济效益相对较低，因而利用强度相对较弱，精耕细作，密集的资金投入等只是个别地区。

　　(4) 利用的永续性。农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。

　　考点4：我国主要类别土地利用的方式

　　1、农用地利用的方式：农用地利用的方式主要是采取土地承包经营的方式。农村土地承包经营权也有期限:耕地30年;草地30～50年;林地30～70年.特殊林地的承包期经国务院,林业主管部门批准可以延长。

　　2、建设用地利用的方式主要是:无偿(行政划拨),有偿(出让,转让)。其中，土地使用权的设定期限:依据用途不同而有不同的年限.城市用地中:居住用地70年;工业用地50年;教育,科技,文化,卫生,体育用地50年;商业,娱乐,旅游用地40年;综合或其他用地50年。