2016年土地估价师《案例与报告》备考练习四

　　1、下列关于办公用地的说法正确的是( )

　　A、一般来说，办公用地价格介于住宅用地和商业用地之间

　　B、办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅小

　　C、运用市场比较法评估时，多数是以商场地价为参照

　　D、一般来说办公用地宜采用市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法估价

　　标准答案：a

　　2、采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取( )

　　A、整体收益

　　B、个别收益

　　C、特设收益

　　D、额外收益

　　标准答案：a

　　解析：采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取整体收益

　　3、以下不属于办公用地的特点是( )

　　A、收益性强

　　B、市场较活跃

　　C、附属设施较多

　　D、集中分布在城区人流量大的区域

　　标准答案：d

　　解析：属于办公用地的特点是收益性强，而且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃

　　4、以下不属于商业用地特点的是( )

　　A、集中分布在城区人流量大的区域

　　B、楼层较高

　　C、收益高

　　D、市场活跃

　　标准答案：b

　　解析：商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多

　　5、以下不属于商业用地主要价格影响的一般因素是( )

　　A、产业管制

　　B、物价水平、就业与居民收入水平

　　C、城镇发展与公共设施建设

　　D、气候条件

　　标准答案：a

　　6、教育、科技、卫生、文化、体育用地的利润率比工业低、( )

　　标准答案：错误

　　7、以下属于影响商业用地的区域因素有( )

　　A、距商业中心的距离

　　B、商务设施的种类规模与集聚程度

　　C、客流的数量与质量

　　D、社区规模功能与安全保障

　　E、产业管制

　　标准答案：a，b，c

　　解析：商业用地的区域因素：(1)自然因素：区域在城镇中的位置等;(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等;(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等;(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;(5)商业繁华程度;距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等;(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等

　　8、农用地的价格影响因素主要有( )

　　A、自然因素

　　B、社会因素

　　C、特殊因素

　　D、经济因素

　　E、政策因素

　　标准答案：a，b，c

　　解析：农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素

　　9、对于已建立农用地基准地价的地区，农用地估价可采用( )

　　A、基准地价系数修正法

　　B、基准地块评估法

　　C、市场比较法

　　D、定级指数模型评估法

　　E、收益还原法

　　标准答案：a，b，d

　　解析：对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格

　　10、下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是( )

　　A、该类用地的特点是收益很小或无收益

　　B、该类用地土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数

　　C、该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法及剩余法评估

　　D、采用收益还原法用的是特设收益

　　E、该类用地的土地取得费一般比工业用地高

　　标准答案：c，d