2016年土地估价师考试案例报告习题集(六)

　　某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。

　　经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/平方米，开发期为两年，建筑费为4500元/平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原利率为6%。

　　W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米，商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

　　1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

　　2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。

　　3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。

　　(一)审题

　　(1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地

　　在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。

　　(2)梳理有关资料。①估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。

　　(3)考虑资料取舍，明确解题思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。

　　(二)解题思路与方法选择 考试用书

　　1.解题思路

　　(1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

　　(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

　　(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。

　　2.方法选择

　　根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.适用公式

　　(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：

　　土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费

　　(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)

　　(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：

　　划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金

　　(3)工业开发区土地市场价格评估公式：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值

　　2.计算步骤

　　(1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。

　　1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。